LG Augsburg Beschluss vom 17.02.2005 - 7 T 4886/04

Verfahrensgang

AG Augsburg (Beschluss vom 24.09.2004; Aktenzeichen 3 UR II 80/04)

Nachgehend

OLG München (Beschluss vom 06.03.2006; Aktenzeichen 34 Wx 29/05)

Tenor

1. Die Beschwerden der Antragsgegnerin und des weiteren Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Augsburg vom 24.9.2004 werden als unbegründet zurückgewiesen.

2. Die Antragsgegnerin und der weitere Beteiligte tragen gesamtschuldnerisch die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens.

Die außergerichtlichen Kosten tragen die Beteiligten jeweils selbst.

3. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 32.832,94 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Antragsteller ist Eigentümer der Wohnungen Nr. 36 und 59 der Eigentumswohnanlage Giesecke/Trendelstraße in …

Der weitere Beteiligte, Bankdirektor a. D., hat diese Wohnanlage mit insgesamt 68 Wohnungen zusammen mit zwei Mitgesellschaftern im Jahr 1971 errichten lassen. Er ist seitdem ununterbrochen Verwalter. Der Miteigentümer Steppich stellte der Eigentümergemeinschaft seine, ca. 77 m² große Wohnung seit Anfang der 70er Jahre gegen monatliches Entgelt in Höhe von zuletzt 255,– EUR als Hausmeisterwohnung zur Verfügung. Über mehr als 30 Jahre hinweg wurde diese nacheinander von verschiedenen Hausmeistern mietfrei (ohne weiteren Hausmeisterlohn) genutzt. Schriftliche Mietverträge wurden weder mit den Hausmeistern noch im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Eigentümer Steppich abgeschlossen.

Im Jahr 2002 schätzte ein Lohnsteuerprüfer den monatlichen Mietwert der Hausmeisterwohnung auf ca. 800,00 bis 900,00 DM.

Als Ende 2002 der Wohnungseigentümer Steppich Verkaufsabsichten äußerte, kam der weitere Beteiligte mit dem Beiratsmitglied Hohn überein, dass dieser (mit seiner Ehefrau) die Wohnung zu dem vom Eigentümer auf Drängen des Beteiligten reduzierten Kaufpreis von 90.000,00 EUR erwerben sollte, um die Wohnung weiterhin der Gemeinschaft als Hausmeisterwohnung zur Verfügung zu stellen Bedingung war nach dem Vortrag des weiteren Beteiligten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als bisherige alleinige Mieterin über den gesamten Zeitraum die Kosten der Sanierung übernimmt. In Abstimmung mit den weiteren zwei Beiraten sei diese Zusage gegeben worden.

Der Eigentümerwechsel fand wenige Tage vor der Eigentümerversammlung vom 2.4.2003 statt.

Bereits Mitte Februar 2003 hatte wiederum der Hausmeister gewechselt Der neue Hausmeister führte zunächst eine provisorische Wohnungssanierung durch, bevor ihm nach insgesamt fünf bis sechs Wochen wegen alkoholbedingter Probleme fristlos gekündigt wurde.

In der Einladung der Wohnungseigentümer zur Eigentumerversammlung vom 2.4.2003 war zum Thema Hausmeisterwohnung und Sanierung derselben kein eigener Tagesordnungspunkt vorgesehen Unter dem Punkt „Verschiedenes” wurden die Eigentümer in der Versammlung vom Verwalter über den stattgefundenen Eigentumsübergang und die zu diesem Zeitpunkt „feststehenden” erforderlichen Sanierungsarbeiten wie Erneuerung zweier Fenster, Badewannenaustausch sowie Installationsarbeiten im Bad informiert, wobei eine Kostenschätzung in der Größenordnung von 5.000,00 bis 6.000,00 EUR bekanntgegeben wurde.

Zeitgleich fanden bereits die ersten Renovierungsarbeiten in der Hausmeisterwohnung statt.

Für Fliesenarbeiten stellte die Firma Dachs am 21.2.2003 3.197,04 EUR in Rechnung Die Firma Kratzer forderte mit Rechnung vom 26.3.2003 für Sanitärinstallationen (u.a. wurde eine neue Badewanne eingebaut) 5.497,16 EUR. Die Firma Singold Fenster verlangte für die Fenstererneuerung am 23.7.2003 2.231,72 EUR.

Da der neu angestellte Hausmeister der Wohnungseigentümergemeinschaft ca. 200 m entfernt von der Wohnlage im eigenen Haus wohnte und die Hausmeisterwohnung nicht benötigte, suchte der Hausverwalter, der die Hausmeisterwohnung vom Eigentümer Hohn auf die Dauer von zehn Jahren zum monatlichen Mietzins von (zunächst) 350,00 EUR angemietet hatte, einen anderen Nutzer. Es wurde schließlich ein Mieter gefunden, der bereit war, monatlich 410,00 EUR für die Wohnung zu bezahlen.

Nach Darstellung des Hausverwalters war es jedoch „Auflage” dieses Mieters, dass eine vor längerer Zeit durch einen Hausmeister eingezogene Zwischenwand sowie die 33 Jahre alte Küche entfernt bzw. entsorgt und sämtliche Wände vom Maler neu gestrichen werden, was der weitere Beteiligte in Auftrag gab. Hierdurch entstanden weitere Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 3.052,55 EUR sowie für die Beseitigung von Schäden an den Parkettboden in Höhe von 1.454,47 EUR.

Weder in Bezug auf die Anmietung der Hausmeisterwohnung auf die Dauer von zehn Jahren noch in Bezug auf die Beauftragung der Handwerker und Bezahlung derselben aus den Rücklagen wurden Beschlüsse der Eigentümer herbeigeführt.

Die Kosten der Renovierung der Hausmeisterwohnung in Höhe von insgesamt 15.432,94 EUR wurden verstreut inmitten von anderen Aufwendungen aus den Rücklagen in die Jahresabrechnung für das Jahr 2003 aufgenommen (Anlage A 3, Bl. 10–15 d.A.), die den Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung vo...