§ 10 Der Verwalter / a) Höchstdauer der Laufzeit: Fünf bzw. drei Jahre

Rz. 47

Die Laufzeit darf bzw. kann bei der Erstverwalterbestellung drei Jahre, im Übrigen fünf Jahre nicht überschreiten (§ 26 Abs. 1 S. 2 WEG). Da das Gesetz so lange Laufzeiten vorsieht, ist dagegen auch AGB-rechtlich nichts einzuwenden.^[49] Durch die mit der WEG-Reform 2020 eingeführte Möglichkeit der jederzeitigen grundlosen Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 3 S. 1 WEG) hat die gesetzliche Höchstdauer nicht jeglichen Sinn verloren, denn es bleibt der Vorteil, sich von einem bestellten Verwalter ohne das Erfordernis einer Abwahl allein durch Zeitablauf trennen zu können. Soweit ein Beschluss die zulässige Höchstdauer der Bestellzeit überschreitet (indem z.B. ein Verwalter für eine Laufzeit von sechs Jahren bestellt wird), ist er unwirksam (wie sich aus der Wortwahl "kann … nicht überschreiten" ergibt), aber nicht zur Gänze, sondern gem. § 139 BGB nur (teil-)nichtig. Der Verwalter ist also wirksam bestellt, seine Bestellungszeit und der Verwaltervertrag enden aber "automatisch" mit Ablauf der Höchstdauer.^[50]

Rz. 48

Nur noch bis zum 31.8.2022 – falls keine erneute Verlängerung beschlossen wird – gilt gem. Art. 2 § 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie Folgendes: "Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt." Diese Regelung soll die Verwaltung einer Gemeinschaft auch in Zeiten ermöglichen, in denen eine Eigentümerversammlung nicht zusammentreten kann. Sie kann deshalb dann nicht greifen, wenn die Wohnungseigentümer von einer tatsächlich bestehenden Möglichkeit der Verwalterbestellung keinen Gebrauch machen. Wenn also der amtierende Verwalter vor dem Ablauf seiner Bestellungszeit eine Versammlung mit dem Ziel der Verwalterneubestellung einberuft, aber kein Bestellungsbeschluss gefasst wird, bleibt er nach Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung nicht im Amt. Auch bleibt einem Verwalter die Möglichkeit der Amtsniederlegung unbenommen, denn wider Willen kann niemand zum Verbleib im Amt gezwungen werden.^[51] Die Regelung greift auch nicht, wenn die Bestellungszeit schon vor ihrem Inkrafttreten abgelaufen war, denn dann würde es sich nicht um ein "Bleiben" im Amt, sondern um eine gesetzliche "Wiedereinsetzung" handeln (str.).^[52]

[49] BGH v. 20.6.2002 – V ZB 39/01, ZMR 2002, 766, Rn 37.

[50] BGH v. 20.6.2002 – V ZB 39/01, ZMR 2002, 766, Rn 37; OLG München v. 8.3.2007 – 34 Wx 2/07, ZMR 2007, 989, Rn 23.

[51] Zutr. AG Lehrte v. 14.5.2021 – 14 C 136/21 IMR 2021, 329.

[52] So zutr. KG v. 30.12.2020 – 1 W 1450/20, ZMR 2021, 262. A.A. OLG Hamm v. 5.8.2020 – 15 W 266/20, ZMR 2021, 140, Rn 5; OLG Bamberg v. 1.12.2020 – 1 W 54/20, MittBayNot 2021, 346.