Verwalteramt und Corona

Begriff

Praxisrelevante Unsicherheiten bestehen derzeit immer noch mit Blick auf die Verwalterstellung vor dem Hintergrund der weiter angespannten Coronasituation. Wie sind insbesondere Fälle zu behandeln, in denen Verwalter eine Versammlung zwecks Verwalterneubestellung einberufen, die Wohnungseigentümer aber den Bestellungsbeschluss nicht fassen? Wie sind Fälle zu beurteilen, in denen sich der Verwalter zwischenzeitlich befristet wiederbestellen ließ und der Bestellungszeitraum abgelaufen ist?

Können die Wohnungseigentümer einseitig "anordnen", der Verwalter habe im Amt zu verbleiben?

Praxis-Beispiel

Beispiel

Der bis zum 31.12.2021 bestellte Verwalter war zwischenzeitlich amtsmüde geworden und hatte eine Eigentümerversammlung im August 2021 einberufen, damit ein Nachfolgeverwalter bestellt werden kann. Die Wohnungseigentümer sind der Auffassung, der derzeit amtierende Verwalter habe sein Amt ohnehin auf Grundlage von Artikel 2 § 6 Abs. 1 COVMG fortzusetzen, weshalb eine Beschlussfassung unterblieb.

Keine Amtsniederlegung zur Unzeit

Nach Art. 2 § 6 Abs. 1 des am 7.9.2021 seitens des Bundestags bis zum 31.8.2022 verlängerten Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (COVMG) vom 27.3.2020 bleibt der zuletzt bestellte Wohnungseigentumsverwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. Diese gesetzliche Regelung hat nun nicht zur Folge, dass der bestellte Verwalter im Amt verbleiben müsste. Er kann jederzeit sein Amt niederlegen. Die Amtsniederlegung sollte lediglich nicht zur Unzeit erfolgen, da ansonsten Schadensersatzansprüche im Raum stehen könnten.

Verwalter kann nicht zur Fortsetzung seines Amts gezwungen werden

Grundsätzlich kann ein Verwalter jedenfalls gegen seinen Willen nicht gezwungen werden, das Verwalteramt fortsetzen zu müssen. Die Wohnungseigentümer können dies also nicht etwa einseitig "anordnen". Im Beispielsfall erfolgte die Neubestellung des Verwalters deshalb nicht, weil man der Auffassung war, der amtierende Verwalter müsse seine Tätigkeit aufgrund vorerwähnter gesetzlicher Regelung weiterführen. Der amtierende Verwalter hatte zur Versammlung geladen, weil er zwischenzeitlich amtsmüde wurde. Er hatte allerdings zu keinem Zeitpunkt eine Amtsniederlegung thematisiert. Die Versammlung endete also damit, dass letztlich kein Nachfolgeverwalter bestellt wurde, der amtierende Verwalter aber auch in Ermangelung einer Amtsniederlegung im Amt verblieben ist.

Amtsniederlegung zur Unzeit durch derzeitige Pandemielage?

Die derart entstandene Situation ist insoweit komplex, als eine Amtsniederlegung, wie bereits erwähnt, nicht zur Unzeit erfolgen darf. Die derzeitige Pandemielage könnte als eine solche angesehen werden. Allerdings sind weiterhin Eigentümerversammlungen durchführbar. Völlig unproblematisch wäre die Sachlage dann, wenn der amtierende Verwalter den Wohnungseigentümern unmissverständlich und beweisbar durch entsprechende Protokollierung in der Versammlungsniederschrift klargemacht hätte, sein Amt niederzulegen, wenn kein Nachfolgeverwalter bestellt würde. Dann jedenfalls würde die Amtsniederlegung insoweit nicht zur Unzeit erfolgen, als den Wohnungseigentümern ja gerade die Möglichkeit eingeräumt war, einen neuen Verwalter zu bestellen. So sie in Kenntnis der Konsequenz einer Amtsniederlegung von einer Neubestellung abgesehen hatten, könnte dies dem amtsniederlegenden Verwalter niemals zum Vorwurf gemacht werden.

Gelegenheit zur Neubestellung eines Verwalters schaffen mit Hinweis auf Amtsniederlegung

Aufgrund der Verlängerung des COVMG bis 31.8.2022 wäre nun der Verwalter gar bis 31.8.2022 weiter im Amt. Aus dieser Situation kann sich der amtierende Verwalter dadurch befreien, dass er den Wohnungseigentümern anlässlich einer weiteren Eigentümerversammlung die Gelegenheit zur Neubestellung eines Verwalters gibt, verbunden mit dem Hinweis einer Amtsniederlegung des amtierenden Verwalters, so eine Neubestellung wiederum nicht erfolgen sollte. Jedenfalls dürfte man wohl nicht davon ausgehen können, dass das Verwalteramt des amtierenden Verwalters mit der Versammlung und der unterbliebenen Neubestellung eines Nachfolgeverwalters geendet hatte, auch wenn die Wohnungseigentümer freilich eine weitere Tätigkeit nicht einseitig anordnen können. Auch zur Beendigung eines auf Grundlage von Art. 2 § 6 Abs. 1 COVMG fingierten fortgesetzten Bestellungsverhältnisses bedarf es eines Formalakts etwa in Form der Abberufung des Verwalters, einer Neubestellung eines Verwalters oder einer Amtsniederlegung des Verwalters.

Wiederbestellung und abgelaufener Bestellungszeitraum

Praxis-Beispiel

Beispiel

Der Verwalter hatte sich im Sommer 2020 bis zum 31.8.2021 wiederbestellen lassen und angekündigt, zwecks erneuter Wiederbestellung bzw. anderweitiger Verwalterbestellung bis zum August 2021 eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Sein Wort hatte er nicht gehalten und im Zeitraum seiner Wiederbestellung seine Amtsgeschäfte auch w...