OLG München Beschluss vom 08.03.2007 - 34 Wx 2/07

Leitsatz (amtlich)

Wird die Vollmacht des Verwalters, zur Geltendmachung von Wohngeldforderungen namens der Gemeinschaft einen Rechtsanwalt zu beauftragen, angezweifelt, weil der gefasste Bestellungsbeschluss aus formellen wie materiellen Gründen unwirksam sei, hat der Tatrichter die dazu maßgeblichen Tatsachen nach § 12 FGG von Amts wegen zu ermitteln. Durch die in § 13 Satz 3 FGG und § 26 Abs. 4 WEG vorgeschriebene Urkundenform ist er nicht gebunden.

Verfahrensgang

LG Regensburg (Entscheidung vom 07.12.2006; Aktenzeichen 7 T 385//06)

AG Regensburg (Entscheidung vom 14.07.2006; Aktenzeichen 13 UR II 20/06)

Gründe

I.

Die Antragstellerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, macht gegen den Antragsgegner, der ihr Mitglied ist, Wohngeldansprüche geltend in Höhe von insgesamt 915,96 EUR zuzüglich Zinsen. Dieser Betrag setzt sich wie folgt zusammen:

Die Jahresabrechnung 2004 vom 17.7.2005 wurde in der Eigentümerversammlung vom 27.7.2005 genehmigt, die Fälligkeit wurde zum 1.9.2005 beschlossen. Hieraus ergibt sich eine Nachzahlungsverpflichtung des Antragsgegners in Höhe von 184,96 EUR.

Der Einzelwirtschaftsplan 2004 wurde in der Eigentümerversammlung vom 13.9.2004 genehmigt. Hierbei wurde die Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächstfolgenden Wirtschaftsplan beschlossen. Für den Antragsgegner ergibt sich eine monatliche Wohngeldschuld in Höhe von 80 EUR. Diese Zahlung hat der Antragsgegner für August 2005 nicht erbracht. Nach § 9 der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung vom 19.8.1971 ist das Wohngeld jeweils bis zum Dritten eines Monats zur Zahlung fällig.

Die Eigentümerversammlung vom 27.7.2005 beschloss den Wirtschaftsplan 2005, der für den Antragsgegner ab 1.9.2005 ein monatliches Wohngeld in Höhe von 93 EUR vorsieht. Zugleich wurde die Fortgeltung des Wirtschaftsplans 2005 für das Kalenderjahr 2006 bis zur Beschlussfassung über den nächstfolgenden Wirtschaftsplan beschlossen.

Der Antragsgegner hat die fälligen Wohngeldzahlungen für die Monate September 2005 bis einschließlich März 2006 (sieben Monate) von jeweils 93 EUR nicht bezahlt.

Der Antragsgegner bestreitet seine Hausgeldschulden in Höhe von insgesamt 915,96 EUR nicht. Er ist jedoch der Ansicht, die Hausverwaltung sei nicht zur Einziehung des Hausgelds berechtigt, da sie keine Vertretungsmacht besitze. Der Eigentümerbeschluss über die Verlängerung des Verwaltungsvertrages vom 7.8.2002 habe gegen verschiedene gesetzliche Vorschriften verstoßen, weswegen er nichtig sei. Deshalb fehle auch die Berechtigung der Verwalterin, für den vorliegenden Rechtsstreit einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Im Übrigen rechne er mit Ansprüchen gegen die Hausverwaltung aus ungerechtfertigter Bereicherung auf. Bis zur Klärung der rechtswidrigen Verwaltervertragsverlängerung mache er ein Zurückbehaltungsrecht an den geschuldeten Hausgeldern geltend. Er habe das Geld bei einer Bank auf einem auf seinen Namen lautenden Konto hinterlegt.

Der Antragsgegner hat den Gegenantrag gestellt, festzustellen, dass in der Eigentümerversammlung am 7.8.2002 zu den Punkten:

• -

  der Antrag auf Verlängerung des Verwaltervertrages wird zusätzlich auf die Tagesordnung genommen,

• -

  der Verwaltervertrag wird auf weitere fünf Jahre verlängert, die Bestellung gilt vom 1.1.2003 bis 31.12.2008,

  keine rechtswirksamen Beschlüsse zustande gekommen seien.

Die Antragstellerin hat hierzu ausgeführt, einschließlich der Vollmachten seien bei der Versammlung vom 7.8.2002 insgesamt 511, 41/1000stel Miteigentumsanteile vertreten gewesen, so dass die Eigentümerversammlung beschlussfähig gewesen sei. Im Übrigen begründeten die geltend gemachten Einwendungen gegen den Beschluss über die Verlängerung des Verwaltervertrags keine Unwirksamkeit, sondern nur eine Anfechtbarkeit der Beschlüsse. Die Fristen hierzu seien jedoch nicht eingehalten.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 14.7.2006 den Antragsgegner antragsgemäß zur Zahlung des Wohngeldes nebst Zinsen verpflichtet, ihm die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens auferlegt und den Geschäftswert auf 3.000 EUR festgesetzt. Dagegen hat der Antragsgegner form- und fristgerecht sofortige Beschwerde eingelegt. Mit Beschluss vom 7.12.2006 hat das Landgericht den Tenor des amtsgerichtlichen Beschlusses dahingehend ergänzt, dass die Gegenanträge des Antragsgegners abgewiesen werden. Im Übrigen hat es die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Zugleich hat es die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Antragsgegner auferlegt. Eine außergerichtliche Kostenerstattung wurde nicht angeordnet. Gegen diese Entscheidung des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners. Mit Schriftsatz vom 29.1.2007 hat die Antragstellerin eine auf die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten beschränkte Rechtsbeschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel des Antragsgegners hat keinen Erfolg. Auf die Anschlußrechtsbeschwerde der Antragstellerin wird die Kostenentscheidung des Landgerichts abgeändert.

1.

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