Die Wohnstätte Stade eG hat sich nicht nur einfach entschieden, ihr Quartier Kopenkamp umsichtig zu verwalten, sondern durch Nachverdichtung, Ankäufe, Dachgeschossausbauten und andere Maßnahmen weiterzuentwickeln und zukunftsfähig zu machen. Damit gewann sie den DW-Zukunftspreis.
Wie sich das in Stade gelegene Quartier Kopenkamp in den vergangenen zehn Jahren verändert hat, lässt sich am besten anhand von ein paar Zahlen verdeutlichen. Der Bestand der Wohnstätte Stade eG, der größten Eigentümerin im Quartier, ist von 2010 bis 2019 durch Neubau und Ankäufe von 700 auf zirka 830 Wohneinheiten gewachsen. Gleichzeitig hat unter den Bewohnern ein Generationenwechsel eingesetzt: Lag das Durchschnittsalter Ende 2009 noch bei rund 64 Jahren, waren es zehn Jahre später nur noch knapp 55 Jahre. Auch die Einkommensverteilung hat sich verändert: Nach den letzten verfügbaren Zahlen von 2018 hatten 18 Prozent der Haushalte ein monatliches Einkommen von 3.000 Euro und mehr; 2015 hat das nur für 13 Prozent gegolten.
"In den vergangenen zehn Jahren ist der demografische Wandel in Kopenkamp weit vorangeschritten", stellt auch Dr. Christian Pape, Vorstand der Wohnstätte Stade eG fest: "Die Bewohnerschaft hat sich verjüngt, und die Zielgruppe ist breiter geworden". Doch bevor nun jemand von Gentrifizierung und Verdrängung spricht: Die Durchschnittsmiete im Kopenkamper Bestand der Wohnstätte Stade stieg von 2009 bis 2019 von 5,27 Euro pro Quadratmeter auf 6,73 Euro pro Quadratmeter und damit um lediglich 2,5 Prozent pro Jahr – und dies bei einer deutlich erhöhten Wohnqualität.
Nachverdichtung und Ankauf
Beeindruckt hat die Weiterentwicklung des traditionsreichen Wohnviertels auch die Jury des DW-Zukunftspreises der Immobilienwirtschaft. Sie lobte besonders, dass der "Fokus auf der Zukunftsfähigkeit und langfristigen Vermietbarkeit des gesamten Quartiers" liege – "durch bauliche Multifunktionalität und soziale Mischung, klimagerechte Energieversorgung und nachhaltige Mobilität".
Tatsächlich setzt die Wohnstätte Stade bei der Weiterentwicklung des Quartiers nicht nur "auf den einen großen Wurf", sondern auf eine ganze Fülle unterschiedlicher Maßnahmen. Ein Ziel besteht darin, durch Nachverdichtung und auch Ankäufe zusätzliche Wohnungsangebote zu schaffen. So errichtete die Genossenschaft an verschiedenen Standorten kleinere Mehrfamilienhäuser mit jeweils acht bis zwölf Wohneinheiten. Zielgruppe sind laut Pape in erster Linie Ein- und Zwei-Personen-Haushalte. "Das Umfeld von Stade", begründet er, "ist relativ ländlich, sodass Familien sich häufig ein Haus im Umland bauen, sofern sie sich das leisten können".
Stade zählt rund 49.000 Einwohner, liegt in Niedersachsen und gehört zum weiteren Einzugsgebiet von Hamburg. Außerdem entwickelte die Genossenschaft eigens für das Quartier Kopenkamp einen neuen Doppelhaus-Typ, der seit 2011 sieben Mal realisiert worden ist. Bei Investitionskosten von zuletzt rund 2.600 Euro pro Quadratmeter (ohne Grundstück) resultiert eine Nettokaltmiete von 9,50 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietung. Einen weiteren Schwerpunkt bilden Projekte des gemeinschaftlichen Wohnens. So erwarb die Genossenschaft 2015 das Hannes-Kordt-Haus, das betreutes Wohnen mit 36 Einheiten anbietet.
Derzeit errichtet sie zudem in Zusammenarbeit mit dem Verein Gemeinschaftliches Wohnen in Stade (Gewis) einen Neubau mit elf Wohnungen und großzügigen Gemeinschaftsflächen. Und auf dem Grundstück Horststraße 14 werden in der ersten Hälfte des kommenden Jahres 31 Kleinwohnungen für Menschen mit seelischer Behinderung fertiggestellt. Kooperationspartner ist der Unternehmensbereich "Bethel im Norden" der v. Bodelschwinghschen Stiftungen Bethel.
Ein neues Mehrfamilien-Typenhaus
Sogar ein auf das Quartier abgestimmtes Mehrfamilien-Typenhaus ließ die Genossenschaft entwickeln. Dieses nimmt nach Angaben der Wohnstätte Stade die typische kleinteilige Struktur des Stadtteils mit Satteldach und Klinkerfassade auf. Jedes Typenhaus hat sechs Wohnungen, die zwischen 50 und 65 Quadratmeter groß sind und mit einer Durchschnittsmiete von neun Euro pro Quadratmeter nettokalt zum mittleren Preissegment gehören.
Die Idee: Mittels des "Sickereffekts" sollen durch Umzüge günstige Bestandswohnungen im Quartier frei werden. Tatsächlich ging bisher etwa jede fünfte Wohnung in den Typenhäusern an einen Haushalt, der zuvor schon bei der Wohnstätte Mitglied war. Insgesamt sollen bis 2021 acht dieser Typenhäuser fertiggestellt werden. Weitere sind laut Pape vorerst nicht geplant, da das Freiflächenpotenzial im Quartier mittlerweile ausgereizt ist. "Sofern eines Tages Ersatzneubau ein Thema werden sollte, könnte das aber wieder aktuell werden", sagt der Genossenschaftschef.
Zusätzlicher Wohnraum entsteht darüber hinaus in den Dachgeschossen von Mehrfamilienhäusern aus der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg. Die entsprechenden Errichtungskosten beziffert die Genossenschaft auf rund 2.200 Euro pro Quadratmeter, was deutlich unter den Kosten eines Neubaus liegt und eine Vermietung für sieben bis 7,50 Euro pro Quadratmeter erlaubt. "Der Ausbau von Dachgeschossen bietet eine gute Möglichkeit, ohnehin nötige bauliche Maßnahmen an den Dächern mit der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum zu kombinieren", sagt Pape.
"Keimzelle unserer Genossenschaft"
Abgerundet werden die Maßnahmen durch ein Energiekonzept, das zwei Nahwärmenetze und mehrere Photovoltaikanlagen einbindet. Zeitgemäße Anforderungen an die Mobilität erfüllt die Genossenschaft, indem sie ihren Mitgliedern unter anderem ein Carsharing-Angebot unterbreitet und für eine geringe Pauschale zwei Lastenfahrräder zur Verfügung stellt. Warum aber investiert die Wohnstätte so viel Geld und Energie in das Quartier?
"Der Stadtteil Kopenkamp ist die Keimzelle unserer Genossenschaft", antwortet der Vorstand Pape. "Wir engagieren uns deshalb aus eigenem Antrieb für die Weiterentwicklung des Quartiers, wobei uns die Stadt wohlwollend begleitet." Eine institutionalisierte Zusammenarbeit mit anderen Eigentümern gibt es hingegen nicht, was daran liegt, dass die Wohnstätte der einzige große Eigentümer im Stadtteil ist. Und was können andere Genossenschaften und Gesellschaften von Stade lernen?
"Unsere Erfahrungen haben gezeigt, dass man bei der Entwicklung eines Stadtteils immer mit Wohnprojekten, sozialen Trägern und anderen Beteiligten kooperieren sollte", sagt Pape. "Und man muss über die Kernaufgabe der Hausbewirtschaftung hinausdenken." Voraussetzung, um etwas bewirken zu können, sei außerdem eine gewisse Größe am Standort. Und grundsätzlich gelte: "Eine Quartiersentwicklung ist kein abgeschlossener Prozess, sondern ein permanentes Arbeiten".
Das Quartier Kopenkamp feiert bald 100-Jähriges
Im kommenden Jahr steht ein Jubiläum an: Vor dann 100 Jahren, im Jahr 1921, gründete sich die Baugenossenschaft Kopenkamp mit dem Ziel, im gleichnamigen Gebiet fünf Doppelhäuser für zehn Familien zu bauen. 1925 ging die Gründungsgenossenschaft in der Gemeinnützigen Bau- und Siedlungsgenossenschaft auf, die später ihrerseits unter das Dach der Wohnstätte Stade eG kam.
Bis zum Jahr 1931 entstanden 204 Wohnungen zwischen der Thuner Straße, der heutigen B 73, der Talstraße und der Karl-Kühlcke-Straße. Die vorherrschende Bauform waren Doppelhäuser. Zu den frühen Bauten gehören aber auch ein 16-Familien-Haus in der Friedrich-Ebert-Straße, das den Spitznamen "Völkerbundpalast" trägt, und ein Gebäude am Goetheplatz mit Kleinwohnungen. Weitere Wohnungen wurden ab Anfang der 1950er Jahre errichtet.
Heute wohnen im Stadtteil Kopenkamp etwa 5.000 Menschen in 2.500 Wohnungen. Größter Eigentümer ist mit 829 Wohneinheiten die Wohnstätte Stade eG; das entspricht mehr als einem Drittel des gesamten Bestandes der Genossenschaft.
Dieser Beitrag erschien im Fachmagazin "DW Die Wohnungswirtschaft", Ausgabe 10/2020.
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