Mietendeckel-Wohnungen werden zur Mangelware in Berlin

Am 23. November tritt Stufe zwei des Berliner Mietendeckels in Kraft. Dann müssen die Mieten in laufenden Verträgen gesenkt werden, wenn die Wohnungen vor 2014 gebaut wurden. Immoscout sieht das als Grund dafür, dass das Angebot in diesem Segment bereits jetzt um knapp 60 Prozent eingebrochen ist.

Wer eine Wohnung zur Miete in Berlin sucht, hat derzeit laut einer Analyse von Immoscout24 ein Problem: Auf der Plattform ist das Angebot an Mietwohnungen innerhalb eines Jahres (September 2019 bis September 2020) insgesamt um fast die Hälfte (41,5 Prozent) eingebrochen. Bei den Bestandswohnungen mit laufenden Mietverträgen, die vor dem Jahr 2014 fertiggestellt wurden, sank das Angebot dem Online-Makler zufolge um 59,1 Prozent. Für sie gilt ab dem 23. November Stufe zwei des Berliner Mietendeckels. Dann müssen auch in diesem Segment die Mieten angepasst werden. Bislang müssen seit dem 23. Februar "nur" die Mieten bei Neuvermietung für diese Baujahre gesenkt werden, wenn sie zu hoch sind.

Eine Miete gilt nach diesem Gesetz als überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über einer bestimmten Mietobergrenze liegt. Seit September des vergangenen Jahres sind laut ImmoScout24 die durchschnittlichen Angebotsmieten für diese Wohnungen um fünf Prozent gesunken: Von 12,91 Euro auf 12,26 Euro pro Quadratmeter im September 2020.

Berlin: Mietendeckel-Wohnungen werden jetzt eher (mal) verkauft

Die Nachfrage nach Wohnungen im Mietendeckel-Segment ist weiterhin da. Bei ImmoScout24 explodierte die Anzahl der Kontaktanfragen im Februar im Jahresvergleich pro Inserat im dreistelligen Prozentbereich für Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014. Im September lag dieser Wert sogar bei 172 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. "Das Gesamtangebot an preiswertem Wohnraum hat sich durch den Mietendeckel verringert. Vor allem für Bestandswohnungen ist der Nachfragedruck enorm hoch und eine Mietwohnung zu finden, ist schwerer denn je", sagt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.

Das Angebot an neueren Wohnungen, die nach 2014 fertig gestellt wurden, ist indessen im von ImmoScout24 analysierten Zeitraum um 6,7 Prozent gestiegen. Auch mehr Wohnungen zum Kauf werden mittlerweile angeboten: Hier verzeichnet der Online-Makler im Jahresvergleich ein Plus von 13,2 Prozent. Im Mietendeckel-Segment, also bei Wohnungen, die vor 2014 errichtet wurden, liegt der Anstieg sogar bei 23 Prozent. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand mit Baujahr vor 2014 sind im selben Zeitraum um 5,8 Prozent gestiegen. Lagen die durchschnittlichen Preise im September 2019 bei 4.788 Euro pro Quadratmeter, beträgt der durchschnittliche Angebotspreis ein Jahr später 5.068 Euro pro Quadratmeter.

Dass der Handel mit Berliner Wohnungen floriert, bestätigt eine Umfrage von September 2020 des Meinungsforschungsinstituts Kantar unter 400 institutionellen Investoren in Deutschland, Österreich, der Schweiz und Großbritannien. Demnach hält mehr als jeder dritte Investor den Berliner Immobilienmarkt für den attraktivsten in Europa (35 Prozent). Für deutsche Profi-Anleger rangiert Berlin mit 51 Prozent ganz oben auf der Liste der Top-Investmentstädte.

BFW: Mietendeckel gefährdet (auch) Modernisierungen

Laut einer Umfrage des BFW-Landesverbands Berlin/Brandenburg unter seinen Mitgliedern muss ab dem 23. November in fast jeder dritten (31 Prozent) der von den Unternehmen bewirtschafteten Berliner Wohnungen die Miete gesenkt werden. Das sind rund 92 Euro pro Monat weniger pro Wohnung. Insgesamt dürften sich die Mieteinbußen auf rund eine Million Euro monatlich summieren. Analysiert wurden 35.000 Wohnungen.

Nach Einschätzung des BFW wird der Mietendeckel weder vor dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) noch vor dem Berliner Verfassungsgerichtshof Bestand haben. Vor beiden Gerichten sind Normenkontrollklagen anhängig. Schon jetzt habe der Mietendeckel in Berlin verheerende Folgen, warnte im Sommer Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW-Landesverbandes Berlin/Brandenburg sowohl für bestandserhaltende und energetische Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen als auch für die Berliner Bauwirtschaft.

Wie die Umfrage des BFW auch zeigt, mussten die meisten Vermieter (70 Prozent) wegen der geringeren Mieteinnahmen bei Wiedervermietung bereits jetzt einen Großteil der geplanten Modernisierungen und Sanierungen auf Eis legen. Ohne den Mietendeckel hätten die befragten BFW-Unternehmen im Schnitt rund 14.300 Euro in jede Wohnung investiert, insgesamt wären das mehr als 17 Millionen Euro gewesen, heißt es.

Berliner Senat wartet auf BVerfG-Urteil zum Mietendeckel

Ob der Mietendeckel rechtens ist, werden die Verfassungsgerichte klären. Der Berliner Senat will bei der juristischen Überprüfung des Mietendeckels auf eine Grundsatzentscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) setzen, wie eine Sprecherin der Senatsverwaltung für Wohnen im Juli sagte. Die Richter am BVerfG seien schon länger mit der Thematik befasst als das Gericht in Berlin, hieß es zur Begründung.

Vor dem Bundesverfassungsgericht klagen die Bundestagsfraktionen von Union und Freien Demokraten. Sie sind davon überzeugt, dass Mietrecht Sache des Bundes ist und das Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz hatte. Die Berliner Regierung ist wiederum davon überzeugt, dass die Landesebene sehr wohl ermächtigt war, gesetzlich etwas gegen steigende Mieten zu tun.

Einen Eilantrag auf die einstweilige Aussetzung des Mietendeckels hatte das oberste deutsche Gericht im Frühjahr dieses Jahres abgelehnt (BVerfG, Beschluss vom 10.3.2020 – 1 BvQ 15/20): Die Antragstellerin, Eigentümerin eines Mietshauses mit 24 Wohnungen, wollte die Bußgeldvorschriften in dem Gesetz vorläufig außer Kraft gesetzt haben, bis Rechtsklarheit herrscht. Das Gericht sah den Nachteil, falls Bußgelder bezahlt werden und das Gesetz später doch nicht gilt, zwar als besonders gewichtig an – aber der Nachteil sei größer, wenn das Gesetz doch gültig bleibe und die Bußgelder nicht bezahlt wurden, so die Richter.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Miete, Mietrecht