Überreizte Wohnungsmärkte: Mieten steigen jetzt langsamer

Die Mieten in Deutschland kennen vor allem in den Ballungsräumen seit Jahren nur eine Richtung: immer weiter nach oben. Dieser Aufwärtstrend dürfte sich allmählich abschwächen – zumindest was die Bestandsmieten angeht, fallen die Mietanstiege tendenziell moderater aus, stellen die Experten des Hamburger Forschungsunternehmens F+B nach Auswertung der Mietspiegel von 351 deutschen Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern fest. Demnach legten die ortsüblichen Vergleichsmieten 2020 nur noch um 1,7 Prozent zu; 1,8 Prozent waren es 2019 und 2,2 Prozent im Jahr 2018.

Die baden-württembergische Landeshauptstadt Stuttgart ist nach dieser Auswertung die teuerste Metropole für Mieter in Deutschland. Spitzenreiter im Ranking ist aber eine viel kleinere Stadt: Karlsfeld im Landkreis Dachau bei München.

Stuttgart ist die teuerste deutsche Metropole

Für bestehende Mietverträge werden in Stuttgart im Schnitt 10,38 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete fällig: Damit liegt die Miete hier um 46 Prozent über den 7,11 Euro pro Quadratmeter, die in allen untersuchten Mietspiegelstädten im bundesweiten Durchschnitt ermittelt wurden.

In den anderen sogenannten "Big 7" sind die Mietpreise dagegen noch moderat: In München zahlten Mieter im vergangenen Jahr durchschnittlich 9,72 Euro pro Quadratmeter, wie die Auswertung des örtlichen Mietspiegels zeigt, in Frankfurt am Main 8,69 Euro. Unter neun Euro pro Quadratmeter kommen auch Hamburg (8,62 Euro), Düsseldorf (8,50 Euro) und Köln (8,47 Euro). Trotzdem liegen die Metropolen damit noch deutlich über dem Bundesdurchschnitt: Frankfurt etwa um 22 Prozent, Hamburg um 21 Prozent, Düsseldorf und Köln jeweils um 19 Prozent.

Berlin: Hier wohnt es sich vergleichsweise günstig

"Vergleichsweise günstig ist das Wohnen in Berlin", sagt F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner. In den westlichen Stadtteilen Berlins kosteten Bestandswohnungen 2020 im Schnitt 7,40 Euro pro Quadratmeter nettokalt, in den östlichen 6,65 Euro pro Quadratmeter. Allerdings seien die Bestandsmieten sowohl im Berliner Altbau- als auch im Neubausegment überdurchschnittlich gestiegen, während langjährige Mieter in den Großsiedlungen noch relativ preiswert lebten.

"Hier zeigt sich, welche finanziellen Vorteile Mieter mit alten Mietverträgen gegenüber Zuzüglern und allen anderen, die gerade umziehen wollen oder müssen, immer noch haben", sagt der F+B-Chef. Während aber die Bestandsmieten im Alt- und im Neubausegment in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich gestiegen seien, lebten langjährige Mieter in den Großsiedlungen immer noch relativ preiswert.

Top 30: Städte mit dem höchsten Niveau ortsüblicher Vergleichsmieten 2020

Quelle: F+B 2020; *Der Indexwert ist der normierte Mietspiegelwert für eine 65 qm große, normal ausgestattete Wohnung in normaler Lage. Er wird für Deutschland = 100 gesetzt, so dass sich alle städtischen Werte dazu in Bezug setzen. Liegen diese unter 100, wohnen Bestandsmieter günstiger als im Bundesdurchschnitt, liegen sie über 100 gilt das Umgekehrte.

Wer günstiger wohnen will, muss ins Umland ziehen? Das gilt längst nicht überall

Die teuerste Kommune in Deutschland ist laut Mietspiegel-Auswertung von F+B die Münchner Nachbargemeinde Karlsfeld im Landkreis Dachau. Dort lag 2020 die Durchschnittsmiete bei 10,90 Euro pro Quadratmeter. Auch in anderen Gemeinden im "Speckgürtel" von München seien die Bestandsmieten überdurchschnittlich hoch, heißt es in dem Bericht. Ebenfalls im Münchner Umland liegen die vergleichsweise teuren Mieterstädte Germering (10,22 Euro pro Quadratmeter) und Dachau (9,85 Euro).

"Hier zeigt sich, dass die alte Regel, 'wer günstiger wohnen möchte, muss ins Umland ziehen', nicht mehr durchgreifend gilt", so Leutner. Das seit langem extrem hohe Preisniveau in den Kernstädten habe zu kontinuierlichen Ausweichbewegungen der Nachfrage nach Mietwohnungen ins Umland geführt. Dort spiegelten sich die hohen Angebotsmieten der vergangenen Jahre zeitversetzt bei den ortsüblichen Vergleichsmieten wider.

Ostdeutschland: Mietspiegel-Mieten unter Bundesdurchschnitt

Das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten im Bestand ist laut F+B in den Städten in den neuen Bundesländern immer noch deutlich niedriger als in westdeutschen Städten. Jena, Potsdam und Rostock liegen auf den Indexrangplätzen 100 bis 95 mit einer Durchschnittsmiete von 7,10 bis 6,76 Euro pro Quadratmeter. Das ist in etwa das Niveau des Durchschnitts aller Mietspiegelstädte. Die übrigen Großstädte in Ostdeutschland rangieren überwiegend darunter: In Erfurt etwa zahlen Mieter im Schnitt 6,68 Euro pro Quadratmeter, in Schwerin und in Dresden liegen die Durchschnittsmieten bei jeweils 6,28 Euro und 6,17 Euro für den Quadratmeter.

Deutschlandweit zeige sich das bekannte Muster, kommentiert Leutner: Je neuer eine Wohnung, desto höher ihre Miete. Die Spanne reiche von 6,78 Euro im Altbau bis zu 9,40 Euro pro Quadratmeter im Neubau. "Allerdings holen die sanierten und umfassend modernisierten Altbauwohnungen – besonders im Osten – überdurchschnittlich auf."

Im regionalen Vergleich gab es im aktuellen F+B-Mietspiegelindex insbesondere in der Region Mitte noch einmal einen deutlichen Anstieg von 2,8 Prozent bei den Bestandsmieten gegenüber 2019, während sich im sowieso hochpreisigen Süden (plus 1,6 Prozent) – wie schon bei den Angebotsmieten – eine Umkehr des Trends abzuzeichnen scheint. Man nähere sich hier einer Grenze, "die zeigt, dass auch die ortsüblichen Vergleichsmieten nicht mehr in den Himmel wachsen", meint Leutner. Die größte Veränderung in der Steigerungsrate gibt es in der Region Nord mit 2,1 Prozent (2019: 1,9 Prozent).