Bei der Wertermittlung heißt es genau hinschauen, sonst könnten Kunden Schadensersatz geltend machen Bild: Corbis

Wertermittlung ist ein sensibles Thema. Immer öfter bewerten Makler, Immobilienbörsen oder unabhängige Plattformen Immobilien. Das kostet in der Regel nichts, sagt aber auch nichts aus. Die Ergebnisse müssen falsch sein, sagt unser Experte Christoph Ziercke und erklärt auch warum. Unter dem Strich habe eine Verschiebung des Wettbewerbs zu Ungunsten der qualifizierten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stattgefunden.

In der überwiegenden Zahl der Fälle geht es nicht um komplizierte Portfoliobewertungen von großen Investmentgesellschaften. Der Großteil der Immobilienbewertungen findet vielmehr im lokalen Markt statt.

Mit Immobilienbewertungen sind meist persönliche Schicksale durch Erbschaften oder Notverkäufe verbunden. Um diesen komplizierten Rahmenbedingungen gerecht zu werden, ist eine besondere Sachkunde und eine spezielle Ausbildung zum Sachverständigen notwendig. In jüngster Zeit haben mittelständische wie größere Immobilienmakler sowie Immobilienbörsen dieses Geschäftsfeld für sich entdeckt.

Makler als unqualifizierte Sachverständige

Immobilienmakler bieten häufig rechtlich unverbindliche und kostenlose Bewertungen an. Dem Kunden wird suggeriert, dass er eine umfangreiche Immobilienbewertung erhält und er in seiner Entscheidung frei sei, seine Immobilie durch den anbietenden Makler zu veräußern.

Ein möglicher Kunde kontaktiert also den Makler, weil er das Angebot wahrgenommen hat, und übermittelt die gewünschten Informationen – meistens ist das nicht viel: Lage, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Geschosse, Kellerangaben, gegebenenfalls Bauzustand und Grundstücksgröße.

„Weitere Daten?“ „Nicht notwendig“, heißt es seitens des Maklers oft. Eine Ortsbesichtigung findet gar nicht statt. Warum auch? Der Makler hat nun „alle notwendigen Daten“ und hat den Kunden zugleich in der Kundenkartei als „Neukunde“ angelegt. Meistens wird dann im Rahmen einer groben Excel-Berechnung eine Zahl ermittelt, die den Wert der Immobilie darstellen soll – und zwar lediglich anhand der vorgenannten Merkmale. Der Makler erklärt, dass er den ausgewiesenen Wert erzielen kann. Meistens läge man sogar hierüber.

Aber so geht Bewertung nicht. Eine Immobilie ist derart individuell, dass man sie eben nicht „vom Schreibtisch aus“ einschätzen kann. Es liegen beispielsweise keine Kenntnisse über etwa vorhandene Rechte im Grundbuch, über Kontaminationen, über Instandhaltungsrückstau oder besondere Außenanlagen vor. Diese von Maklern erstellte Kalkulation im Wege einer Auftragsakquise ist ein legitimes Mittel – doch dann muss sie „Markteinschätzung“ und darf keinesfalls „Wertermittlung“ oder „Bewertung“ heißen.

Und das ist nicht nur ein kosmetisches Problem. Angenommen ein Kunde beauftragt den Makler auf Basis einer viel zu hohen Bewertung seine Immobilie zu veräußern: Der Kunde wird die Immobilie nicht oder nur sehr schwer veräußern können, da kein marktgerechter Angebotspreis kommuniziert wird. Der Kunde wird dann dem Makler – wenn er unzufrieden mit dessen Dienstleistung ist – den Auftrag wieder entziehen und möglicherweise die Immobilie versuchen selbst zu veräußern oder einen anderen Makler beauftragen. Dabei hat er gute Chancen, Schadensersatz gegenüber dem Makler geltend zu machen, da dieser die Immobilie wissentlich zu hoch angeboten hat.

Immerhin weisen manche Makler den potenziellen Kunden darauf hin, dass der von ihnen ermittelte Wert aufgrund der lokalen Marktverhältnisse nicht erzielbar ist. Dennoch nennen auch diese Makler ihre Ausarbeitung „Bewertung“ und nicht „Markteinschätzung“.

Immobilienbörsen als Anbieter von "Bewertungen"

Immobilienbörsen im Internet haben schnell festgestellt, dass sie ihre Angebotspalette wesentlich ausbauen müssen, um konkurrenzfähig zu bleiben. Mittlerweile reicht dieses Angebot von Baufinanzierung bis hin zur Umzugsunterstützung. Auch die „Bewertung“ wird angeboten. Hier verhalten sich die Immobilienbörsen äußerst unterschiedlich.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienbewertung, Sachverständige

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