Die Rendite vom Dach

Große, weitgehend schattenfreie Dächer von Hallen, Büros & Co. sind ideale Standorte für Solaranlagen im Megawattformat – und bieten weit mehr als nur eine nachhaltige Stromquelle. Ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln, lassen sich bestehende Immobilien energetisch aufwerten, die Betriebskosten senken und die Marktposition langfristig stärken. Denn PV-Dachanlagen tragen nicht nur zur Reduktion von CO2-Emissionen bei, sondern eröffnen Eigentümern auch neue wirtschaftliche Potenziale: Sie schaffen zusätzliche Einnahmequellen und können den Wert einer Immobilie spürbar steigern.

"PV-Dachanlagen weisen ein erhebliches Wachstum auf, sowohl bei Gewerbeimmobilien als auch auf privaten Hausdächern. Die Gewerbeimmobilien mit Dachanlagen über 30 Kilowatt Leistung stellen aktuell 22 Prozent aller Neuinstallationen dar", erläutert Dr. Martin Leinemann, Vorstandsvorsitzender der Arbireo Capital AG, die als Investmentmanager Photovoltaik auf Gewerbe­dächern entwickelt, finanziert und betreibt. "Beim gesetzlichen Ziel von insgesamt 215 Gigawatt Solarleistung bis 2030 fehlen noch Jahr für Jahr mindestens 20 Gigawatt, eine spannende Herausforderung für spezialisierte Investoren."

Von der Kür zur Pflicht

Der Gesetzgeber erhöht den Druck: Fast jedes Bundesland schreibt inzwischen bei Neubauten oder umfangreichen Dachsanierungen die Installation von Photovoltaikanlagen vor. Die Details – Mindestflächen, belegte Dachanteile – variieren; Ausnahmen gibt es nur bei technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit: Photovoltaik ist längst von der Kür zur Pflicht geworden.

Die Planung einer PV-Anlage setzt im Neubau andere Schwerpunkte als im Bestand. "Im Neubau können Tragstrukturen, Leitungsführungen und Netzanschlüsse von Anfang an auf die Anforderungen einer Photovoltaikanlage ausgelegt werden", sagt Dr. Karim Rochdi, geschäftsführender Gesellschafter des Projektentwicklers Aventos, der Dienstleister nutzt, um Photovoltaik auf seinen Objekten zu installieren.

Bei bestehenden Objekten dagegen sind meist Anpassungen an vorhandene Lastreserven, statische Nachweise und Modernisierungen nötig. "Im Bestand liegt der Schwerpunkt auf der strukturellen Analyse und der technischen Nachrüstung, um die Einbindung der Anlage an die vorhandene Gebäudetechnik anzupassen", ergänzt Rochdi.

Gerade dort sind detaillierte statische Prüfungen unerlässlich: Module, Gestelle und Wartung bringen schnell bis zu  40 Kilogramm pro Quadratmeter auf die Fläche. Reicht die Reserve, sind ballastierte Systeme ideal – keine Bohrungen, minimales Leckage­risiko, kurze Montagezeiten. Ist dies nicht der Fall – etwa bei knapper Tragkraft oder steiler Neigung –, kommen verschraubte Leichtgestelle zum Einsatz; jede Durchdringung muss dann absolut dicht ausgeführt sein.

Leichte Glas-Folien-Module und größere Reihenabstände sparen Gewicht. Planungstools auf Basis von Windkanaltests berechnen den Ballast punktgenau, während Sensoren Schneelasten in Echtzeit melden. So produzieren selbst ältere Dächer verlässlich und wirtschaftlich Solarstrom.

Netzkapazität als entscheidender Faktor

Stromnetze wurden jahrzehntelang als reine Abwärtsstrecke konzipiert: Große Kraftwerke speisen Hochspannung ein, Trafostufen verteilen die Energie stufenweise bis zum Niederspannungsnetz, wo sie allein abgenommen – also nicht eingespeist – wird. Photovoltaikanlagen dagegen erzeugen Strom am Ende dieser Kette und drücken ihn in entgegen­gesetzter Richtung zurück.

Die Leitungen, Trafos und Schutzsysteme sind für diesen Rückfluss oft nicht ausgelegt: Spannungen steigen, Kurzschlussströme verändern sich, Transformatoren laufen heiß. Kurz: Das ursprünglich einspurige Netz muss plötzlich zweigleisig arbeiten – und stößt dabei an technische Grenzen. In vielen Stadtquartieren und Industrie­arealen arbeiten die Stromnetze bereits am Limit.

"Ein leistungsfähiger Netzanschluss ist heute ein wichtiger Faktor, wenn man Photovoltaikanlagen auf Gewerbeimmobilien plant. Denn der jeweilige Bedarf der Nutzer entspricht nicht immer dem durch die Anlage generierten Strom", betont Carsten Lümkemann, Director Technical Development bei dem Logistik- und Gewerbepark-Spezialisten Segro, und rät: "Bereits in der Frühphase sollten Analysen zu Netzkapazitäten – etwa Lastflüsse, Trafobelastungen – erfolgen. Je nach Ergebnis können Batteriespeicher oder ein aktives Einspeisemanagement Sinn ergeben, um die Netzanforderungen optimal zu erfüllen."

Auf Basis dieser Vorprüfung entscheiden Planer, ob Speicher, Einspeisemanagement oder Netzverstärkungen erforderlich sind. Richtig dimensionierte Batteriesysteme glätten Bedarfsspitzen, erhöhen den Eigenverbrauch und ermöglichen Zusatzerlöse am Regelenergiemarkt: Eine zugesagte Leistungsreserve wird innerhalb von Sekunden bereitgestellt oder aufgenommen, um die Frequenz stabil bei 50 Hertz zu halten; vergütet werden sowohl Bereitstellung als auch Einsatz. Fernwirktechnik und direkt angebundene Wechselrichter sichern dabei schnelle, netzdienliche Reaktionen. Das Gelingen setzt eine frühe Abstimmung zwischen Eigentümern, Netzbetreibern und Energieversorgern voraus. Realistische Erzeugungs- und Lastprognosen sowie Klarheit über nötige Infrastrukturmaßnahmen – etwa verstärkte Trafostationen – schaffen Planungssicherheit und halten den Zeitplan auf Kurs.

Die Betreibermodelle

Beim wirtschaftlichen Einsatz von Photovoltaik auf Gewerbeimmobilien haben sich verschiedene Grundmodelle etabliert, die sich in Investitionslast, Risikoverteilung und Erlösmechanik deutlich unterscheiden. Wer im Gebäude viel Strom verbraucht, fährt mit dem Eigenverbrauchsmodell am besten, geringe Lasten sprechen für die Volleinspeisung; wer Kapital und Verantwortung scheut, greift zu Contracting, Dach- oder Anlagenpacht. Mieterstrom liefert Zusatzrendite, braucht aber sauber geschnürte Verträge.

• Eigenverbrauch mit Überschusseinspeisung: Die Anlage deckt vorrangig den Bedarf der Immobilie; nur Überschüsse gehen vergütet ins Netz. Batteriespeicher und intelligentes Lastmanagement heben die Eigenverbrauchsquote deutlich – ein Plus für Produktionshallen, Bürokomplexe oder Standorte mit Ladepunkten und Wärmepumpen. Je stärker Wärme und Mobilität elektrifiziert werden, desto mehr lohnt sich dieses Modell: Sinkende Strombezugskosten treffen dabei auf stabile Erzeugungspreise.
• Volleinspeisung: Hierbei fließt der gesamte Solarstrom ins öffentliche Netz – ideal für Gebäude mit großen Dachflächen und geringem Eigenverbrauch, etwa Lagerhallen oder Parkhäuser. Ab 100 Kilowattpeak (kWp) – der installierten Spitzenleistung unter Standardtestbedingungen – greift die Direktvermarktung: Ein Händler platziert den Strom an der Börse, der Betreiber erhält zusätzlich eine Marktprämie. Hohe Spotpreise können die Erlöse steigern, verlangen aber Prognosetools, Bilanzkreismanagement und etwas mehr Betriebsaufwand. Bis einschließlich einem Megawattpeak (MWp) gilt eine feste EEG-Vergütung; erst darüber ist die Teilnahme an den PV-Auktionen der Bundesnetzagentur Pflicht.
• Contracting: Ein externer Spezialist plant, finanziert, errichtet und betreibt die Anlage. Der Eigentümer zahlt nur den vertraglich festgelegten Arbeitspreis, der sich dynamisch an Marktstrom- und Einspeisepreisen orientiert. Die Vorteile: kein Eigenkapital, kein Technik- oder Vermarktungsrisiko, dafür eine kalkulierbare Stromrechnung und oft eine Option auf Eigentumsübergang nach Vertragsende.
• Dachverpachtung: Der Eigentümer stellt seine Dachfläche gegen feste Pacht zur Verfügung; Bau, Betrieb und Finanzierung liegen beim Pächter. Lohnend, wenn Einspeisevergütungen hoch sind oder das Dach logistisch attraktiv liegt. Der Vermieter erhält stabile Zusatzeinnahmen, ohne selbst investieren oder haften zu müssen.
• Anlagenpacht (Leasing): Existiert bereits eine PV-Anlage, kann der Eigentümer sie an einen Nutzer – meist einen Mieter – verpachten. Der Pächter übernimmt Betrieb, Wartung und Vermarktung; die Pacht muss unter den erwarteten Strom- und Einspeiseerträgen bleiben, sonst funktioniert die Kalkulation nicht.
• Mieterstrom: In Business-Parks, Coworking-Flächen oder Einkaufszentren kann der Betreiber Solarstrom direkt an die ansässigen Unternehmen liefern. Die Mieter profitieren von lokal erzeugten, günstigeren Tarifen, während der Betreiber neue Erlösquellen erschließt. Ein eichrechtskonformes Mess- und Abrechnungssystem ist Pflicht. Alternativ lässt sich über die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GBV) ein Teil des Strombedarfs der Mieter decken – ohne Vollversorgungspflicht, aber auch ohne Anspruch auf den Mieterstromzuschlag. Gerade in gemischt genutzten Quartieren entsteht so zusätzlicher Spielraum, Dachflächen wirtschaftlich zu nutzen.
• Power Purchase Agreements (PPA): Für größere Dachanlagen – meist ab rund 100 kWp – bietet sich ein Power Purchase Agreement an: Ein Abnehmer verpflichtet sich, den erzeugten Solarstrom über Jahre zu einem festen Preis abzunehmen. PPAs sichern sta­bile Erlöse unabhängig von EEG-Vergütung oder schwankenden Börsenpreisen und sind besonders attraktiv für Unternehmen mit hohem Energiebedarf.

PPA-Konzepte lassen sich flexibel gestalten. Beim On-site-PPA betreibt die Objektgesellschaft die PV-Anlage selbst und liefert den Strom direkt an einen Ankermieter oder mehrere Nutzer auf dem Areal, während beim Dachpacht-Modell die Dachfläche samt Anlage an eine eigenständige Betreiber­gesellschaft verpachtet wird, die anschließend das PPA abschließt. Letzteres Modell reduziert unternehmerisches Risiko, weil die stromgewerblichen Umsätze außerhalb der immobilienhaltenden Gesellschaft anfallen.

Steuerliche Fallstricke

Die Produktion von Strom ist steuerlich eine gewerbliche Tätigkeit. Sie verträgt sich daher nicht mit einer vermögensverwaltenden Vermietung: Überschreiten die Einnahmen aus der Stromlieferung ein Fünftel der Jahresmieten, kann das gesamte Objekt gewerbe­steuerpflichtig werden. Dieses Risiko lässt sich durch eine Trennung von Vermietung und Betrieb, beispielsweise durch die Verpachtung der Dachfläche und Photovoltaikanlage an eine eigenständige Photovoltaik-Betreibergesellschaft, vermeiden.

"Häufig hilft eine organisatorische Trennung von Stromproduktion und Immobilienvermietung, steuerliche Risiken zu begrenzen", erklärt Rolf G. Krauß, Partner Steuerrecht und Strukturierungen bei Kucera Rechtsanwälte. "Durch eine klare Aufteilung bleibt die gewerbliche Tätigkeit außerhalb der immobilienwirtschaftlichen Struktur. So bleibt auch bei schwankenden Mieterträgen die privilegierte gewerbesteuerliche Behandlung der Vermietung der Immobilie erhalten."

Umsetzung bleibt herausfordernd

Die Entscheidung für oder gegen Photovoltaik fällt heutzutage nicht mehr allein aus Klimagründen – sie ist längst eine Frage wirtschaftlicher Weitsicht. Wer frühzeitig Tragfähigkeit, Lastprofil und rechtliche Vorgaben prüft, kann sein Dach in ein nachhaltiges Renditeprojekt verwandeln. Trotz wachsender Förderkulisse bleibt der Weg zur PV-Anlage oft steinig: Langwierige Netzverträglichkeitsprüfungen, komplexe Genehmigungsverfahren und ein Flickenteppich aus Länderregelungen verzögern viele Projekte. Auch digitale Antragsportale stecken häufig noch in den Kinderschuhen.

Was jetzt zählt, sind klare Rahmenbedingungen, verbindliche Fristen und effizientere Abläufe. Wenn Netzbetreiber, Behörden und Förderstellen besser zusammenarbeiten und Abläufe modernisiert werden, lässt sich das enorme Solarstrompotenzial auf deutschen Gewerbedächern deutlich schneller erschließen.

Dieser Beitrag stammt aus der aktuellen Ausgabe 03/25 der "Immobilienwirtschaft"