Lässt ein Makler einen notariellen Kaufvertrag für einen Kunden vorbereiten, ist aus Sicht des verständig denkenden Notars regelmäßig davon auszugehen, dass kein Handeln im eigenen Namen, sondern im Namen der Kaufvertragsparteien erfolgen soll. So hat das Landgericht (LG) Bremen entschieden.
Wendet sich ein Maklerbüro an das Notariat mit der Bitte, einen Vertrag für Dritte aufzusetzen, ist aus Sicht des verständig denkenden Notars regelmäßig davon auszugehen, dass kein Handeln im eigenen Namen, sondern im Namen der Kaufvertragsparteien erfolgen soll. Mit dem Herantragen eines Änderungswunsches hat der Antragsteller (Käufer) damit die Auftragserteilung an den Notar durch den Makler in Bezug auf die Fertigung des Kaufvertragsentwurfs im Sinne des § 177 Abs. 1 BGB genehmigt, hat das Landgericht (LG) Bremen entschieden.
(LG Bremen, Beschluss v. 15.9.2022 – Az. 4 OH 21/21)
Erstellen eines Kaufvertrags für Dritte
Der Antragsteller beabsichtigte eine Immobilie zu erwerben. Der Makler beauftragte das Notariat als Antragsgegner mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs. Verkäufer sollte eine Firma B, Käufer der Antragsteller sein. Das Notariat übersandte sodann am 21.1.2021 einen Kaufvertragsentwurf. Der 25.2.2021 wurde als Beurkundungstermin avisiert. Zum Beurkundungstermin erschien der Antragsteller mit Ehefrau. Die Ehefrau sollte als weitere Käuferin zur Hälfte in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden. Ein neuer Beurkundungstermin wurde für den 12.3.2021 avisiert. Unter dem 25.2.2021 versendete das Notariat einen geänderten Entwurf.
Die beabsichtigte Beurkundung zerschlug sich allerdings, da der potenzielle Käufer keine Finanzierungszusage beibringen konnte. Das Notariat stellte den Eheleuten als angedachte Käufer Notarkosten in Höhe von 677,11 Euro in Rechnung. Die potenziellen Käufer weigerten sich, die Notarkosten zu bezahlen, und behaupteten, bei einem gescheiterten Kauf hätte immer der Verkäufer die Kosten zu tragen.
Die Notarkosten trägt, wer den Auftrag erteilt hat
Der potenzielle Käufer hat die Notarkosten zu tragen. Es schuldet derjenige die Notarkosten, der den Auftrag erteilt oder den Antrag gestellt hat, die Kostenschuld gegenüber dem Notar übernommen hat oder für die Kostenschuld eines anderen kraft Gesetzes haftet. Das Verhalten des Kostenschuldners muss für den Notar nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte den Schluss zulassen, es sei ihm ein Auftrag mit Kostenfolge erteilt worden. Die Auftragserteilung kann auch durch schlüssige Handlung erfolgen.
Im vorliegenden Fall hatte sich zunächst das Maklerbüro an den Antragsgegner gewendet und nicht die Kaufvertragsparteien selbst. In einem solchen Fall, das heißt bei Tätigwerden eines Dritten für die Kaufvertragsparteien, ist im Einzelfall zu prüfen, ob der Dritte (der Makler) Auftraggeber und damit Schuldner der Notarkosten ist oder ein Vertretergeschäft vorliegt. Nach diesen Umständen ist aus Sicht des verständig denkenden Notars regelmäßig davon auszugehen, dass kein Handeln im eigenen Namen, sondern im Namen der Kaufvertragsparteien erfolgen soll.
Ob das Maklerbüro über die erforderliche Vertretungsmacht verfügte, als es die Fertigung des Vertragsentwurfs beim Antragsgegner in Auftrag gab, konnte hier dahinstehen, denn der Interessent hat an das Notariat nach dem ersten Entwurf einen Änderungswunsch (Aufnahme der Ehefrau als Käuferin zur Hälfte) herangetragen. Bei Herantragen eines Änderungswunsches an einen Notar liegt ein Verhalten vor, dass nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte keinen anderen Schluss zulässt, als dass die Käuferpartei mit der Auftragserteilung an den Notar einverstanden war.
Praxishinweis: Vereinbarungen schriftlich fixieren
Unterzeichnet ein Beteiligter bei einem Makler eine Vereinbarung, die auch den Auftrag an den Makler enthält, einen notariellen Kaufvertrag vorbereiten zu lassen, so liegt darin in der Regel eine wirksame Bevollmächtigung des Maklers, einen Notar mit der Entwurfserstellung zu beauftragen, sodass der Beteiligte nach § 29 Nr. 1 GNotKG für die Kosten haftet.
Insofern sollte der Makler frühzeitig darauf achten, entsprechende Vereinbarungen mit den Kaufinteressenten abzuschließen, aus denen hervorgeht, dass der Interessent den Makler beauftragt, für ihn, den Interessenten, einen notariellen Kaufvertrag vorbereiten zu lassen.
Der Text ist in der Ausgabe 03/2023 des Fachmagazins "Immobilienwirtschaft" erschienen. Lesen Sie das gesamte Heft in der Immobilienwirtschaft-App.
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