Wie Gerichte rund um Eigentümerversammlungen geurteilt haben

Egal ob online, offline oder erst wieder 2021: Für Eigentümer und Verwalter ist die WEG-Versammlung der Tag des Jahres. Hier werden wichtige Beschlüsse gefasst. Und manches bleibt unklar. Dürfen sich die Eigentümer in der Waschküche treffen? Darf der Dolmetscher rein? So haben Gerichte entschieden.

Die strengen Maßnahmen, um die Corona-Pandemie in den Griff zu bekommen, sind vielerorts gelockert worden. Die Vorschriften, ob, wo und wie Eigentümerversammlungen wieder stattfinden dürfen, variieren dabei von Bundesland zu Bundesland. Geregelt ist das in den Corona-Verordnungen der jeweiligen Landesregierung, einsehbar auf deren Internetportalen.

In Baden-Württemberg etwa dürfen sich die Wohnungseigentümer seit dem 1. Juli wieder treffen. Die strengen Hygieneauflagen (Abstand, Belüftung, Desinfektion, Zuweisung von Sitzplätzen) gelten hier nicht mehr. Anders in Nordrhein-Westfalen, wo neue Regeln seit dem 15. Juli gelten: Dort muss der Versammlungsleiter nach § 13 Abs. 3 Satz 2 der Corona-Schutzverordnung (CoronaSchVO) "geeignete Vorkehrungen zur Hygiene" sicherstellen und gemäß § 2a der Corona-Schutzverordnung (CoronaSchVO) das Gebot der "Rückverfolgbarkeit" einhalten. Um nur zwei Beispiele zu nennen.

Die Sonderregelung des Bundesgesetzgebers im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist von den Corona-Verordnungen der Länder unberührt: Der amtierende Verwalter bleibt im Amt, auch wenn seine Wahlperiode schon abgelaufen sein sollte, und der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bleibt in Kraft. Das gilt vorerst befristet bis zum 31.12.2021. Wann die Eigentümerversammlungen wieder verpflichtend werden, ist noch unklar.

Highlights aus der Rechtsprechung rund um die Eigentümerversammlung

In der Eigentümerversammlung werden mit Beschlüssen die Weichen dafür gestellt, wie sich die Immobilie im Laufe des kommenden Jahres entwickeln soll. Mal geht es um die Bestellung eines neuen Verwalters oder den neuen Wirtschaftsplan, mal um bauliche Veränderungen oder Streit mit beauftragten Handwerker. Der Infodienst Recht und Steuern der Landesbausparkassen (LBS) hat die knackigsten Urteile zu der Thematik gesammelt.

Treffpunkt Waschküche

In der Praxis stellt sich hin und wieder die Frage, ob der für die Eigentümerversammlung gewählte Ort geeignet und angemessen ist. In Dortmund traf sich eine Gemeinschaft zu diesem Zweck in der Waschküche der Wohnanlage hiergegen wenden sich im Nachhinein einzelne Mitglieder. Das Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 17 S 83/18) betonte in seinem Urteil, es komme ausschließlich darauf an, ob die Örtlichkeit eine ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung ermögliche. Hier habe man lediglich sieben Minuten benötigt, um zwei Tagesordnungspunkte zu behandeln. Das sei auch in einer Waschküche möglich.

Zutritt für Dolmetscher

Ist ein Wohnungseigentümer der deutschen Sprache nicht mächtig, darf bei der Besprechung komplexer Inhalte ein Dolmetscher an der Versammlung teilnehmen. Einer Spanierin wurde das verweigert: Sie verließ daraufhin das Treffen und focht anschließend alle Beschlüsse an. Das Amtsgericht Wiesbaden (Aktenzeichen 92 C 217/11) gab ihr Recht.

Laufende Versammlung verlassen

Eigentümer dürfen die Versammlung verlassen, wann immer sie wollen. Selbst wenn sie dadurch die Beschlussfähigkeit gefährden oder gar beenden. Es gibt keine Treuepflicht, die WEG-Mitglieder dazu verpflichtet, in der Versammlung auszuharren, urteilte das Amtsgericht Neumarkt (Aktenzeichen 4 C 5/14). Im dem Fall hatte der Weggang eines von 125 Eigentümern dazu geführt, dass die Beschlussfähigkeit verloren ging.

Terminierung: Vorlauf bei Schulferien

Bei der Terminierung von Eigentümerversammlungen müssen die Schulferien berücksichtigt werden. Es darf generell eine Versammlung anberaumt werden, allerdings ist ein Vorlauf von mehr als zwei Wochen nötig, so das Landgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 11 S 16/13). Ein Eigentümer befand sich im Urlaub und klagte erfolgreich auf Annullierung der gefassten Beschlüsse.

Herausgabe von (Email)-Adressen

Wohnungseigentümern muss es möglich sein, auch außerhalb der Versammlung in Kontakt zu treten und über interne Angelegenheiten zu sprechen. Ein Verwalter ist verpflichtet, auf Anforderung eine Liste der Eigentümer mit Namen und Adressen an die Mitglieder herauszugeben. Das muss die WEG nicht zuvor beschließen. Allerdings besteht nach Ansicht des Landgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen 25 S 22/18) kein Anspruch auf die Herausgabe von E-Mail-Adressen.

Rederecht schonend begrenzen

Die Redefreiheit ist ein hohes Gut innerhalb der Eigentümerversammlung. Die Mitglieder sollten ihre Interessen möglichst uneingeschränkt vertreten dürfen. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 88/17) stellte fest, dass das Rederecht nur unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit und schonend beschränkt werden darf. Im konkreten Fall hatte sich ein Eigentümer beschwert, weil die Debatte über Sanierungsmaßnahmen bei einer zweiten Versammlung zu dem Thema für beendet erklärt worden war, obwohl er noch Argumente vorbringen wollte. Wenigstens eine abschließende Stellungnahme, so die Juristen, hätte noch drin sein müssen.

Verwalter: Haftbarkeit bei Beschlussantrag

Bei der Vorbereitung und dem Ablauf der Eigentümerversammlung wird von einem Verwalter das penible Einhalten aller rechtlichen Vorschriften erwartet. Legt er zum Beispiel der WEG pflichtwidrig einen später anfechtbaren Beschlussantrag vor, kann er dafür haftbar gemacht werden, so das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 85 S 98/16). In dem Fall ging es um Sanierungsarbeiten und den Eigentümern lag nur ein Angebot eines Unternehmens vor das war nicht ausreichend.

Hier darf und muss der Verwalter eigenmächtig handeln

Im Notfall ist ein Verwalter berechtigt und verpflichtet, eigenmächtig zu handeln. Im vorliegenden Fall trat in einer Wohnanlage ein Gasleck auf. Experten betonten, dass innerhalb von vier Wochen eine Reparatur nötig sei, um eine drohende Totalsperrung des Anschlusses zu vermeiden. Der Verwalter erteilte einen Auftrag, ohne eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Ein Eigentümer war damit nicht einverstanden. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-09 S 26/14) sah das anders: Der Verwalter sei zur Vergabe des Auftrags berechtigt gewesen. Der Eigentümer musste das dulden.

Beweisverfahren zur Sicherung von Gewährleistungsansprüchen

Ein Verwalter darf nicht unter allen Umständen eigenmächtig ein selbständiges Beweisverfahren zur Sicherung von Gewährleistungsansprüchen einleiten. Im vorliegenden Fall hatte sich eine Eigentümergemeinschaft nicht darauf einigen können, mögliche Mängelrechte gegenüber dem Bauträger geltend zu machen. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 55/18) kam zum Schluss, dass trotz drohender Verjährung den Eigentümern das Problem bekannt gewesen sei und sie sich eben gerade nicht entschieden hätten, etwas zu unternehmen.

Mängel in der Expertise des Verwalters

Wenn ein Kandidat für das Amt des Verwalters weder über eine branchenübliche Ausbildung verfügt (Immobilienverwaltung) noch über eine längere berufliche Praxis, ist er ungeeignet für die Stelle. Die Mehrheit der Gemeinschaft hatte sich gegen die Stimme eines Mitglieds für einen Bewerber entschieden, an dessen Neutralität zudem Zweifel bestanden. Das Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 25 S 7/13) bemängelte die Bestellung des Verwalters aus den genannten Gründen (fehlende Überparteilichkeit, unzureichende Fachkenntnis).

Das empfiehlt der VDIV seinen Verwaltern für Versammlungen in Corona-Zeiten

Wenn Eigentümerversammlungen stattfinden, müssen auch Verwalter verschiedene Aspekte und behördliche Anordnungen beachten. Die können sich dynamisch verändern. Eine allgemein gültige Aussage ist nicht möglich. Es gelten die Verordnungen der Länder. Folgende Maßnahmen empfiehlt der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) seinen Mitgliedern:

  • Mitarbeiter des Unternehmens, die einer Risikogruppe angehören, sollten nach Möglichkeit selten Termine außerhalb des Büros wahrnehmen müssen.
  • Bei Außendiensteinsätzen, zu denen Eigentümerversammlungen gehören, sollten Teilnehmerlisten geführt werden, die sowohl die Kontaktdaten der Mitarbeiter als auch von Kunden, Teilnehmer, Dienstleistern enthalten. Es sollte mit Unterschrift bestätigt werden, dass keine Covid-19-Symptome vorliegen und in den vergangenen zwei Wochen kein Kontakt zu einer positiv-getesteten Person bestanden hat.
  • Schlangenbildung bei der Registrierung ist unbedingt zu vermeiden.
  • Tische und Stühle sind so anordnen, dass eine Umsetzung der Abstandsregeln (1,5 Meter) möglich ist. Das sollte auch bei Ein- und Auslass sowie in Pausenbereichen geprüft werden.
  • Vor Beginn der Versammlung sollten die Teilnehmer über die Verhaltensregeln aufgeklärt werden.
  • Regelmäßige Pausen und Raumlüftung sind wichtig.
  • Sollten die Abstandsregeln nicht eingehalten werden, ist das Tragen eines Mund-Nasen-Schutzes obligatorisch.


Corona-Verordnung des Landes Baden-Württemberg

Coronaschutzverordnung Nordrhein-Westfalen (PDF)


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