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Mahnt der Vermieter unter Fristsetzung die Zahlung von Mietrückständen an, kann er den Mietvertrag vor Ablauf der Zahlungsfrist nicht wegen dieser Rückstände kündigen. Mit der Mahnung verzichtet der Vermieter konkludent auf eine Kündigung bis zum fruchtlosen Ablauf der Frist.

Hintergrund: Vermieter kündigt vor Ablauf von gesetzter Frist

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von den Mietern nach einer Kündigung die Räumung.

Die Mieter waren mit Mietzahlungen im Rückstand. Mit Schreiben vom 4.11.2016 forderte der Vermieter die Mieter auf, die rückständigen Beträge bis zum 14.11.2016 zu zahlen. Am 11.11.2016 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis unter Hinweis auf die Zahlungsrückstände.

Entscheidung: Abmahnung ist Kündigungsverzicht

Die Kündigung ist unwirksam, weil sie vor Ablauf der in der Mahnung genannten Zahlungsfrist erklärt wurde. Mit dem Ausspruch einer befristeten (Ab-)Mahnung erklärt der Vermieter konkludent, auf das Recht zur außerordentlichen und ordentlichen Kündigung aus den in der (Ab-)Mahnung gerügten Gründen zu verzichten. Er gibt mit einer (Ab-)Mahnung zu erkennen, er sehe das Vertragsverhältnis noch nicht als so gestört an, dass er es nicht mehr fortsetzen könne.

In der Aufforderung, die Mietrückstände bis zum 14.11.2016 zu zahlen, lag ein bewusster Verzicht auf das Recht zur Kündigung vor Ablauf der gesetzten Frist. Der mit einer (Ab-)Mahnung verbundene Verzicht auf ein Kündigungsrecht erfasst auch das Recht, aus einem Grund im Verhalten des Vertragspartners zu kündigen, der sich aus dem betreffenden Sachverhalt ergibt. Denn dem Kündigenden ist es im Falle der (Ab-)Mahnung verwehrt, zur Rechtfertigung einer späteren Kündigung ausschließlich den der (Ab-)Mahnung zugrunde liegenden Sachverhalt heranzuziehen.

(LG Berlin, Beschluss v. 26.9.2017, 67 S 166/17)

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Schlagworte zum Thema:  Immobilienverwaltung, Mietrecht, Kündigung, Mahnung, Abmahnung

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