Rechtsmittelbeschwer bei verweigerter Veräußerungszustimmung

Hintergrund: Verwalter stimmt Erwerb durch Meistbietenden nicht zu

Bei der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung gab der Meistbietende ein Gebot von 49.500 Euro ab.

Die Teilungserklärung sieht vor, dass die Veräußerung eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Der Verwalter verweigerte allerdings die Zustimmung zum Erwerb des Meistbietenden, weshalb das Gericht den Zuschlag vorläufig nicht erteilte.

Der Eigentümer der versteigerten Wohnung verlangt vom Verwalter, dem Erwerb durch den Meistbietenden zuzustimmen. Amts- und Landgericht haben die Klage auf Zustimmung abgewiesen. Hiergegen hat der Eigentümer Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH eingelegt. Er möchte weiterhin die Zustimmung zum Zuschlag an den Meistbietenden erreichen.

Entscheidung: Interesse an Zustimmung nur 20 Prozent des Meistgebots

Die Nichtzulassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Sie ist bereits unzulässig, weil der Wert der Beschwer des klagenden Eigentümers die erforderliche Höhe von 20.000 Euro nicht übersteigt.

Bereits entschieden hat der BGH, dass das Interesse eines Wohnungseigentümers an der Erteilung der Zustimmung zu einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Wohnungseigentums in der Regel mit 20 Prozent des Verkaufspreises des Wohnungseigentums zu bemessen ist.

Dies beruht entscheidend darauf, dass eine Veräußerung durch die Verweigerung der Zustimmung nicht verhindert, sondern normalerweise nur verzögert wird. Der Nachteil des Wohnungseigentümers, der veräußern will, liegt daher grundsätzlich nur in der Verzögerung der Veräußerung oder in einem geringeren Verkaufspreis. Dieser Nachteil entspricht nicht dem Kaufpreis, sondern ist in der Regel mit einem Bruchteil von 20 Prozent des Kaufpreises zu bewerten.

Diese Überlegungen gelten entsprechen bei der Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsversteigerung. An die Stelle des Kaufpreises tritt in diesem Fall das Meistgebot.

Die Verweigerung der Zustimmung führt in der Regel nur zu einer Verzögerung des Zwangsversteigerungsverfahrens oder zu einem geringeren Versteigerungserlös, nicht jedoch zu einer Verhinderung der Zwangsversteigerung. Insbesondere ist es nicht ausgeschlossen, dass sich in einem neuen Versteigerungstermin ein Ersteher findet, gegen den kein wichtiger Grund spricht.

Deshalb ist das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der wie hier erreichen will, dass in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren der Erteilung des Zuschlags zugestimmt wird, in der Regel auf 20 Prozent des Meistgebots zu schätzen. Entsprechendes gilt für die Beschwer des die Versteigerung betreibenden Gläubigers, der befugt ist, den Anspruch des Wohnungseigentümers auf Zustimmung zur Veräußerung selbständig auszuüben.

Im vorliegenden Fall bedeutet dies, dass das Interesse des Eigentümers an der Zustimmung 20 Prozent des Meistgebots von 49.500 Euro beträgt, mithin 9.900 Euro. Da das Interesse weniger als 20.000 Euro beträgt, ist die Wertgrenze für die Nichtzulassungsbeschwerde nicht erreicht und die Beschwerde unzulässig.

(BGH, Beschluss v. 15.11.2018, V ZR 25/18)

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