Kosten für Wachdienst nur bei ausdrücklicher Vereinbarung umlagefähig

Hintergrund
Der Vermieter eines Ladenlokals fordert vom Vermieter die Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung.
Der Mietvertrag enthält zu den Betriebskosten folgende Vereinbarung:

„Zusätzlich zum Mietzins trägt der Mieter für das Mietobjekt … die folgenden Kosten:

…
- die Kosten der Geschäfts- u. Hausverwaltung
- und sonstige Betriebs- und Wartungskosten, aufgeführt in Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der zweiten Berechnungsverordnung. ...“

In einer Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter Kosten für den Wachdienst angesetzt und auf die Mieter verteilt. Der Mieter des Ladens meint, für diese Position nicht aufkommen zu müssen.

Entscheidung
Der Vermieter kann die Kosten für den Wachdienst nicht auf den Mieter umlegen, weil es an einer wirksamen Umlagevereinbarung fehlt.

Die Kosten des Wachdienstes sind im Mietvertrag nicht ausdrücklich als von dem Mieter zu tragende Betriebskosten aufgeführt. Bei diesen Kosten handelt es sich um keine „Kosten der Geschäfts- und Hausverwaltung" im Sinne des vertraglichen Betriebskostenkatalogs, denn Bewachungskosten stammen aus einem Aufwand, der deutlich über die allgemeine Verwaltung hinausgeht.

Kosten des Wachdienstes sind - wenn überhaupt - nur als sonstige Kosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV umlagefähig, sofern sie in der Umlagevereinbarung als solche ausdrücklich genannt sind. Hieran fehlt es vorliegend. Zwar sieht der Mietvertrag vor, dass der Mieter auch „sonstige Betriebs- und Wartungskosten, aufgeführt in Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der zweiten Berechnungsverordnung", zu tragen hat. Die Parteien haben damit grundsätzlich vereinbart, dass der Mieter neben den im vertraglichen Betriebskostenkatalog ausdrücklich genannten Kosten auch andere Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II. BV tragen muss. Der allgemeine Verweis reicht für eine wirksame Einbeziehung der Kosten des Wachdienstes jedoch nicht aus. Die Vereinbarung von Kosten des Wachdienstes als „sonstige Betriebskosten" setzt nämlich eine ausdrückliche Benennung im Mietvertrag voraus.

Zwar genügt für eine Umlegung von Betriebskosten an sich der Verweis auf Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (bzw. seit 2004: BetrKV). Etwas anderes gilt jedoch für die „sonstigen Betriebskosten". Denn während der allgemeine Verweis hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im Einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 „sonstige Betriebskosten" nicht der Fall. Gerade im Hinblick darauf, dass grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es erforderlich, die „sonstigen Betriebskosten" im Einzelnen zu benennen. Das gilt nicht nur für Wohnraummietverträge, sondern auch für Mietverträge über Geschäftsräume.

(OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.3.2012, 24 U 123/11)