Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der den Verwalter ermächtigt, eine verbindliche Hausordnung aufzustellen, ist nichtig. Den Eigentümern fehlt die Beschlusskompetenz.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, der in einer Eigentümerversammlung gefasst wurde. Die Eigentümer hatten beschlossen, dass der Verwalter eine Hausordnung aufstellen soll. Der Beschluss hatte folgenden Wortlaut:
„Die Verwaltung wird der Eigentümergemeinschaft und den Mietern eine allgemeingültige Hausordnung zukommen lassen".
Mit diesem Beschluss ist ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden und hat Anfechtungsklage erhoben.
Entscheidung
Der Beschluss ist nichtig, denn den Wohnungseigentümern steht insoweit keine Beschlusskompetenz zu.
Bei objektiver Auslegung des Beschlusses ist der Verwalter nicht nur damit beauftragt, eine Hausordnung vorzubereiten, sondern es wird ihm die Aufgabe übertragen, eine „allgemeingültige“ Hausordnung zu erstellen. Dies kann nur so verstanden werden, dass die Eigentümer den Verwalter ermächtigen wollten, eine Hausordnung aufzustellen, die verbindlich ist. Außerdem liegt es fern, dass die Mieter den Entwurf einer Hausordnung erhalten sollten.
Ein Beschluss, dass der Verwalter eine Hausordnung mit verbindlicher Wirkung aufstellen und den Wohnungseigentümern bekannt geben soll, ist bereits wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nichtig. Durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen. Ansonsten bedarf es einer Vereinbarung.
Das Gesetz sieht nicht vor, dass die Eigentümer die Erstellung einer Hausordnung per Mehrheitsbeschluss auf den Verwalter übertragen können. Auch eine Vereinbarung mit diesem Inhalt liegt hier nicht vor. Es fehlt daher an einer Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Vielmehr sind die Wohnungseigentümer gemäß §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 1 WEG zur Aufstellung einer Hausordnung berufen. Diese Aufgabe können sie nicht insgesamt auf einen Dritten übertragen, sondern müssen über die Hausordnung selbst einen Beschluss fassen.
Selbst wenn man von einer Beschlusskompetenz ausgeht, widerspräche der angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er keinerlei inhaltliche Vorgaben für die Aufstellung der Hausordnung durch den Verwalter vorsieht.
(LG Frankfurt/Main, Urteil v. 11.6.2014, 2-13 S 168/13)