07.12.2015 | Top-Thema Entziehung des Wohnungseigentums

Gründe für die Entziehung des Wohnungseigentums

Kapitel
Nur schwerwiegende Gründe rechtfertigen eine Entziehung des Wohnungseigentums
Bild: Haufe Online Redaktion

Eine Entziehung des Wohnungseigentums ist nur möglich, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen. Zudem muss in der Regel eine Abmahnung vorausgehen.

Entziehungsgründe im Überblick

Gesetzliche Grundlage für die Entziehung des Wohnungseigentums ist § 18 WEG. Demzufolge kommen als Entziehungsgründe in Betracht:

  • Schwere Verletzung der den anderen Eigentümern gegenüber obliegenden Pflichten, so dass diesen nicht zumutbar ist, die Gemeinschaft fortzuführen
  • wiederholter gröblicher Verstoß gegen die Pflichten aus § 14 WEG trotz Abmahnung
  • Rückstand mit den Hausgeldern in Höhe von mehr als 3 Prozent des Einheitswertes der Wohnung für mehr als 3 Monate

Generalklausel für Eigentumsentziehung

Eine Generalklausel für die Eigentumsentziehung enthält § 18 Abs. 1 WEG. Demnach können die Wohnungseigentümer von einem Miteigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn er sich einer so schweren Verletzung seiner ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Pflichten schuldig gemacht hat, dass den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann.

Als Entziehungsgründe hat die Rechtsprechung z. B. anerkannt:

  • Schmähungen eines anderen Wohnungseigentümers gegenüber Dritten
  • Dauernde und grundlose Widersprüche gegen Maßnahmen des Verwalters
  • Dauernde Misstrauensbekundungen, Tätlichkeiten und/oder Beleidigungen gegenüber anderen Wohnungseigentümern und dem Verwalter
  • Erhebliche Nachbarschaftsstreitigkeiten

Vor der Entziehung steht die Abmahnung

Einem Entziehungsbeschluss muss im Regelfall eine Abmahnung vorausgehen. auch wenn das Gesetz eine solche in der Generalklausel nicht ausdrücklich fordert. Das hat der BGH klargestellt. Das Abmahnungserfordernis ergibt sich aber daraus, dass die Eigentumsentziehung ein schwerer Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum ist.

Die Abmahnung kann mündlich oder schriftlich durch den Verwalter oder die Eigentümergemeinschaft ausgesprochen werden. Die Abmahnung sollte aber aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen. Auch sollte dafür Sorge getragen werden, dass deren Zugang beim betroffenen Eigentümer nachgewiesen werden kann. Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten genau bezeichnen, so dass für den Eigentümer erkennbar ist, welches Verhalten in Zukunft von ihm erwartet wird.

Fassen die Eigentümer einen Entziehungsbeschluss, ohne dass diesem eine Abmahnung vorausgegangen ist, kann dieser möglicherweise in eine Abmahnung umgedeutet werden. Voraussetzung ist, dass der Beschluss auch die Anforderungen einer Abmahnung erfüllt. Insbesondere muss aus dem Beschluss das beanstandete Verhalten deutlich hervorgehen.

Eine Abmahnung ist nur ausnahmsweise entbehrlich, nämlich dann, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.

 

Grobe Pflichtverletzung trotz Abmahnung

Einige Fälle, in denen das Gesetz davon ausgeht, dass ein Entziehungsgrund vorliegt, sind in § 18 Abs. 2 WEG aufgezählt. Demnach sind die Voraussetzungen einer Entziehung des Wohnungseigentums erfüllt, wenn der betreffende Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Anders als bei der Generalklausel nach § 18 Abs. 1 WEG nennt das Gesetz hier die vorherige Abmahnung explizit als Voraussetzung.

 

Hausgeldrückstände in erheblichem Umfang

Ein weiterer Grund, der zur Eigentumsentziehung berechtigt, ist in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG genannt. Demnach kommt die Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht, wenn der Wohnungseigentümer in Höhe eines Betrags, der 3 Prozent des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als 3 Monate in Zahlungsverzug ist.

Der Einheitswert lässt sich über das zuständige Finanzamt in Erfahrung bringen. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Verkehrswert. Der Einheitswert dient als steuerliche Bemessungsgrundlage und liegt in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert, der sich danach bestimmt, welcher Erlös derzeit am Markt für das Objekt zu erzielen wäre.

Tipp: Versteigerung aus Zahlungstitel ist einfacher

Wollen die Eigentümer einen Miteigentümer wegen erheblicher Hausgeldrückstände „loswerden“, ist es i.d.R. einfacher, über die Rückstände einen Titel zu erwirken und aus diesem die Zwangsversteigerung der Wohnung zu betreiben, als den umständlicheren Weg über die Eigentumsentziehung zu gehen.

>> Entziehungsbeschluss und Entziehungsklage

Schlagworte zum Thema:  Entziehung des Wohnungseigentums

Aktuell

Meistgelesen