- Eigentumsentziehung als ultima ratio
- Gründe für die Entziehung des Wohnungseigentums
- Entziehungsbeschluss und Entziehungsklage
- Gesetzliche Grundlagen der Eigentumsentziehung
Eine Entziehung des Wohnungseigentums ist nur möglich, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen. Zudem muss in der Regel eine Abmahnung vorausgehen.
Entziehungsgründe im Überblick
Gesetzliche Grundlage für die Entziehung des Wohnungseigentums ist § 17 WEG. Vor der WEG-Reform war die Eigentumsentziehung in den §§ 18 und 19 WEG a.F. geregelt.
Nach § 17 WEG kommen als Entziehungsgründe in Betracht:
- Schwere Verletzung der den anderen Eigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber obliegenden Pflichten, so dass diesen nicht zumutbar ist, die Gemeinschaft fortzuführen
- wiederholter gröblicher Verstoß gegen die Pflichten aus § 14 Abs. 1 und 2 WEG trotz Abmahnung
Generalklausel für Eigentumsentziehung
Eine Generalklausel für die Eigentumsentziehung enthält § 17 Abs. 1 WEG. Demnach kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) von einem Miteigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn er sich einer so schweren Verletzung seiner ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft obliegenden Pflichten schuldig gemacht hat, dass den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann.
Als Entziehungsgründe hat die Rechtsprechung z. B. anerkannt:
- Schmähungen eines anderen Wohnungseigentümers gegenüber Dritten
- Dauernde und grundlose Widersprüche gegen Maßnahmen des Verwalters
- Dauernde Misstrauensbekundungen, Tätlichkeiten und/oder Beleidigungen gegenüber anderen Wohnungseigentümern und dem Verwalter
- Erhebliche Nachbarschaftsstreitigkeiten
Vor der Entziehung steht die Abmahnung
Einem Entziehungsbeschluss muss im Regelfall eine Abmahnung vorausgehen. auch wenn das Gesetz eine solche in der Generalklausel nicht ausdrücklich fordert. Das hat der BGH klargestellt. Das Abmahnungserfordernis ergibt sich aber daraus, dass die Eigentumsentziehung ein schwerer Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum ist.
Die Abmahnung kann mündlich oder schriftlich durch den Verwalter als Vertretungsorgan der Eigentümergemeinschaft ausgesprochen werden. Die Abmahnung sollte aber aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen. Auch sollte dafür Sorge getragen werden, dass deren Zugang beim betroffenen Eigentümer nachgewiesen werden kann. Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten genau bezeichnen, so dass für den Eigentümer erkennbar ist, welches Verhalten in Zukunft von ihm erwartet wird.
Vor der WEG-Reform konnten außer dem Verwalter auch einzelne Wohnungseigentümer eine Abmahnung aussprechen. Ob dies auch nach der neuen Rechtslage möglich ist, ist noch ungeklärt.
Fassen die Eigentümer einen Entziehungsbeschluss, ohne dass diesem eine Abmahnung vorausgegangen ist, kann dieser möglicherweise in eine Abmahnung umgedeutet werden. Voraussetzung ist, dass der Beschluss auch die Anforderungen einer Abmahnung erfüllt. Insbesondere muss aus dem Beschluss das beanstandete Verhalten deutlich hervorgehen.
Eine Abmahnung ist nur ausnahmsweise entbehrlich, nämlich dann, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.
Grobe Pflichtverletzung trotz Abmahnung
Ein Fall, in dem das Gesetz davon ausgeht, dass ein Entziehungsgrund vorliegt, ist in § 17 Abs. 2 WEG genannt. Demnach sind die Voraussetzungen einer Entziehung des Wohnungseigentums erfüllt, wenn der betreffende Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1 und 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Anders als bei der Generalklausel nach § 17 Abs. 1 WEG nennt das Gesetz hier die vorherige Abmahnung explizit als Voraussetzung.
Hausgeldrückstände kein Entziehungsgrund mehr
Bis zur WEG-Reform stellten auch Zahlungsrückstände ab einer gewissen Höhe einen gesetzlich normierten Grund für eine Entziehung des Wohnungseigentums dar. In der neuen Fassung des Gesetzes findet sich dieses Regelbeispiel nicht mehr.
Der Gemeinschaft steht in diesem Fall ein einfacherer Weg zur Verfügung: Hat ein Wohnungseigentümer Zahlungsrückstände gegenüber der Gemeinschaft, kann die Gemeinschaft einen Zahlungstitel erwirken und aus diesem die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums betreiben. Des Umwegs über das Entziehungsverfahrens bedarf es in diesem Fall nicht.