Die Teilungserklärung kann die Gültigkeit von Beschlüssen von der Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls durch zwei Wohnungseigentümer abhängig machen. Ausnahmsweise kann aber trotz einer solchen qualifizierten Protokollierungsklausel die Unterschrift des Verwalters ausreichen.
Hintergrund
Mehrere Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen Beschlüsse, die in einer Eigentümerversammlung getroffen worden sind. In der Versammlung war lediglich eine Wohnungseigentümerin anwesend. Diese ist zugleich auch Verwalterin der WEG und hält die Mehrheit der Miteigentumsanteile.
Die Teilungserklärung legt in § 14 Abs. 4 fest, dass die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. In § 14 Abs. 8 heißt es:
„In Ergänzung des § 23 WEG wird bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist. Das Protokoll ist vom Verwalter und von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen.“
Das Protokoll der Versammlung, in der nur die Mehrheitseigentümerin und Verwalterin anwesend war, unterschrieb diese allein. Mehrere Eigentümer halten die gefassten Beschlüsse mangels ordnungsgemäßer Protokollierung für unwirksam.
Entscheidung
Die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind nicht bereits deshalb ungültig, weil das Protokoll nur von der Mehrheitseigentümerin und Verwalterin, nicht aber auch zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern unterzeichnet worden ist.
Protokollierungsklausel ist wirksam, aber ...
Die Teilungserklärung macht die Gültigkeit von Beschlüssen von der Protokollierung und diese von der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei Wohnungseigentümern abhängig. Eine solche qualifizierte Protokollierungsklausel ist wegen des berechtigten Interesses der Wohnungseigentümer an einer effektiven Kontrolle und an der sicheren Feststellung der gefassten Beschlüsse wirksam. Sie beruht auf dem Vier-Augen-Prinzip und bezweckt, dass das Protokoll - zusätzlich zur Unterschrift des Verwalters - von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und auf Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit hin überprüft wird und so Fehler eher auffallen. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei der Unterzeichnung des Protokolls eine Vertretung von mehreren Wohnungseigentümern durch eine einzige natürliche Person möglich wäre. Das Protokoll muss deshalb von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungseigentümer sind oder für sich oder andere Wohnungseigentümer handeln.
... ausnahmsweise reicht eine Unterschrift aus
Dass es hier schon an der Bestimmung zweier Eigentümer zur Unterzeichnung des Protokolls und in der Folge auch an der tatsächlichen Unterschrift von zwei Wohnungseigentümern fehlt, führt aber nicht zur Ungültigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Die Mehrheitseigentümerin und Verwalterin war in der Versammlung allein anwesend. In einer solchen Situation genügt die alleinige Unterschrift der Protokollierungsklausel. Dies ergibt sich aus einer ergänzenden Auslegung der Teilungserklärung.
Eine Bestätigung der inhaltlichen Richtigkeit des Protokolls durch zwei Unterschriften von Eigentümern kann nur erfolgen, wenn diese Personen in der Versammlung anwesend sind. Was gelten soll, wenn es an der Anwesenheit von mindestens zwei Eigentümern fehlt, ist in der Teilungserklärung nicht geregelt. Wenn der Ersteller der Teilungserklärung diesen Fall bedacht hätte, hätte er die alleinige Unterschrift eines Verwalters, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, als ausreichend erachtet.
Zum einen ergibt sich aus der Teilungserklärung selbst, dass die Versammlung beschlussfähig sein soll, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind. Vereint ein Eigentümer allein die Mehrheit der Miteigentumsanteile auf sich, ist eine Eigentümerversammlung deshalb auch bei der Anwesenheit nur eines einzigen Eigentümers beschlussfähig. Würde aber auch für diesen Fall die Unterschrift von zwei von der Eigentümerversammlung zu bestimmenden Wohnungseigentümern verlangt, liefe dies darauf hinaus, eine weitere, faktische Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit zu schaffen. Dies stünde mit der ausdrücklichen und als abschließend zu verstehenden Regelung zur Beschlussfähigkeit in § 14 Abs. 4 der Teilungserklärung nicht im Einklang.
Aus dem Zweck der Protokollierungsklausel folgt nichts anderes. Sie soll eine Gewähr dafür schaffen, dass das im Protokoll Niedergelegte dem tatsächlichen Ablauf der Versammlung entspricht. Bestätigen mehrere Personen unabhängig voneinander die Richtigkeit des Protokolls, wird die Richtigkeitsgewähr erhöht. Dies ist der Hintergrund des Vier-Augen-Prinzips. Sind jedoch neben dem Verwalter nicht zusätzlich zwei weitere Wohnungseigentümer in einer Versammlung anwesend, wäre es sinnwidrig, neben der Unterschrift des Verwalters die Unterschrift von zwei Wohnungseigentümern zu verlangen. Mangels Anwesenheit in der Versammlung und eigener Anschauung könnten sie deren Ablauf nicht bestätigen.
(BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 203/14)
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