Vier-Augen-Prinzip erlaubt keine Ein-Mann-Lösung

Hintergrund

In einer Versammlung im April 2010 fassten die Mitglieder einer Gemeinschaft von Wohnungserbbauberechtigten (im Folgenden: Wohnungseigentümer) den Beschluss, den Verwalter für weitere 5 Jahre zu bestellen und den Verwaltervertrag zu verlängern.

Die Teilungserklärung sieht vor, dass für die Gültigkeit eines Beschlusses dessen Protokollierung erforderlich ist und das Protokoll vom Verwalter und zwei Wohnungseigentümern unterzeichnet werden muss. Das Versammlungsprotokoll wurde vom Verwalter und der Beiratsvorsitzenden unterzeichnet. Die Vorsitzende des Beirats ist Geschäftsführerin von drei GmbHs, die Wohnungseigentümer sind. Sie war von mehreren Wohnungseigentümern bevollmächtigt worden.

Einige Eigentümer haben den Beschluss angefochten. Sie meinen, dieser sei mangels ordnungsgemäßer Protokollierung unwirksam.

Entscheidung

Der BGH gibt der Anfechtungsklage statt.

Die Teilungserklärung macht die Gültigkeit von Beschlüssen von der Protokollierung und diese von der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei Eigentümer abhängig. Diese Regelung ist wegen des berechtigten Interesses der Wohnungseigentümer an einer effektiven Kontrolle und an der sicheren Feststellung der gefassten Beschlüsse wirksam. Ein Beschluss, der diesen Erfordernissen nicht genügt, ist für ungültig zu erklären.

Das Protokoll der Versammlung entspricht nicht den Anforderungen der Teilungserklärung. Es ist nur von der Verwaltung und der Beiratsvorsitzenden unterzeichnet. Diese ist zwar Geschäftsführerin von Gesellschaften mit Wohnungen in der Anlage und konnte deshalb als Wohnungseigentümer unterzeichnen. Es hätten aber zwei Wohnungseigentümer das Protokoll unterzeichnen müssen.

Vier-Augen-Prinzip erfordert zwei Personen

Die Beiratsvorsitzende könnte zwar für jede der Gesellschaften, deren Geschäftsführerin sie ist, das Protokoll unterschreiben. Die Regelung, die die Unterzeichnung durch zwei Eigentümer vorsieht, orientiert sich aber erkennbar am Vier-Augen-Prinzip, das u. a. im Bankwesen verbreitet ist. Das Wesensmerkmal dieses Prinzips ist, dass der Text von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und überprüft wird und Fehler so eher auffallen. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei der Unterzeichnung des Protokolls eine Vertretung von mehreren Wohnungseigentümern durch eine einzige natürliche Person möglich wäre.

Das Protokoll hätte daher von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden müssen, woran es hier fehlt.

(BGH, Urteil v. 30.3.2012, V ZR 178/11)