Mieter muss Kaution erst zahlen, wenn Konto eingerichtet ist

Hintergrund

Die beklagten Mieter haben von den klagenden Vermietern eine Wohnung angemietet.

Der Mietvertrag enthält zur Kaution folgende Regelung:

"Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000,00 Euro auf ein Mietkautionskonto - Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete (…)."

Die Mieter zahlten die Kaution nicht. Sie verlangten, dass ihnen die Vermieter ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benennen und nachweisen.

Die Vermieter kamen dieser Aufforderung nicht nach und kündigten schließlich den Mietvertrag fristlos wegen Nichtzahlung der Kaution. Die Vermieter verlangen nun Räumung.

Entscheidung

Der BGH gibt den Mietern Recht. Die Mieter durften die Kautionszahlung davon abhängig machen, dass ihnen die Vermieter ein insolvenzfestes Kautionskonto benennen.

Gemäß § 551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anlegen. Diese Regelung bezweckt, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen.

Es besteht kein Grund, dem Mieter diesen Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Vorliegend haben die Mieter durch die Nichtzahlung der Kaution daher ihre Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; die darauf gestützte Kündigung ist unwirksam.

(BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 98/10)

§ 551 BGB lautet:

Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(…) 

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen. (…)