BGH: Erwerber haftet für Kaution | Immobilien

Haufe Online Redaktion

Ein Vermieter, der eine vermietete Wohnung seit dem 1.9.2001 erworben hat, haftet dem Mieter auf Rückzahlung der Kaution, auch wenn er diese nicht erhalten hat. Das gilt selbst dann, wenn das vermietete Objekt vorher schon einmal veräußert und die Kaution hierbei nicht weitergeleitet wurde.

Hintergrund

Die Mieterin einer Wohnung verlangt vom Vermieter die Rückzahlung der Kaution.

Den Mietvertrag hatte die Mieterin 1987 mit dem seinerzeitigen Eigentümer geschlossen. An diesen hatte sich auch die vereinbarte Kaution gezahlt. 1993 verkaufte der Vermieter das Objekt. 2004 wurde das Haus zwangsversteigert. Der Ersteigerer verkaufte die Immobilie schließlich 2005 an den nun beklagten Vermieter. Das Mietverhältnis dauerte bis Ende Mai 2009.

Der Vermieter meint, die Kaution nicht zurückzahlen zu müssen, weil er sie von seinem Verkäufer nicht erhalten habe. Schon der erste Vermieter habe die Kaution 1993 nicht an den damaligen Erwerber weitergeleitet.

Entscheidung

Der BGH gibt der Mieterin Recht.

Der Vermieter muss die Kaution zurückzahlen. Seine Haftung ergibt sich aus § 566a BGB. Die Vorschrift sieht eine Haftung des Erwerbers von vermietetem Wohnraum für die Rückzahlung der Kaution vor, unabhängig davon, ob dem Erwerber die Kaution wirklich ausgehändigt worden ist.

§ 566a BGB ist zwar erst am 1.9.2001, also während des Mietverhältnisses und nach der ersten Veräußerung des Mietobjekts in Kraft getreten. Entscheidend für die Haftung des Vermieters ist aber allein, dass das Mietobjekt unter Geltung des § 566a BGB veräußert worden ist. Beim Verkauf 2005 war die Vorschrift schon mehrere Jahre in Kraft.

Es ist unerheblich, dass die vermietete Wohnung vor Geltung des § 566a BGB schon einmal verkauft worden war. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Kaution bei diesem Verkauf an den damaligen Erwerber weitergeleitet worden war.

(BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 304/10)