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Eigentümer können zweifelhaften Beschluss über Sonderumlage wiederholen

Zweitbeschluss ist zulässig, um Unklarheit zu beseitigen
Bild: elektraVision AG

Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen. Dasselbe gilt für den Beschluss über eine Sonderumlage.

Hintergrund

Wohnungseigentümer hatten in einer Eigentümerversammlung im März 2007 beschlossen, eine Sonderumlage für Brandschutzmaßnahmen zu erheben. Im Mai 2008 beschlossen sie die Erhebung einer weiteren Sonderumlage für eine Sanierung. Alle Eigentümer bis auf einen zahlten ihre Anteile an den Sonderumlagen. Die Maßnahmen wurden durchgeführt.

Eine Klage der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer, der nicht gezahlt hatte, blieb erfolglos, weil das Landgericht die Sonderumlage-Beschlüsse wegen mangelnder Bestimmtheit für nichtig ansah.

Im Hinblick auf diese Gerichtsentscheidung fassten die Eigentümer im Mai 2010 erneut Beschlüsse über die Erhebung der Sonderumlagen. Der Eigentümer, der bereits zuvor die Zahlung abgelehnt hatte, wendet sich hiergegen mit einer Anfechtungsklage.

Entscheidung

Die Wohnungseigentümer durften die Erhebung der Sonderumlagen erneut beschließen, nachdem das Landgericht die ursprünglichen Beschlüsse inzident geprüft und als ungültig angesehen hatte.

Eine Sonderumlage stellt zwar eine Ergänzung des Wirtschaftsplans für das laufende Wirtschaftsjahr dar und dient der Deckung besonderer oder unvorhergesehener Ausgaben. Im vorliegenden Fall sollte aber jeweils eine wirksame Rechtsgrundlage für die bereits geleisteten und vom hiesigen Kläger noch zu zahlenden Beiträge geschaffen werden. Die Jahresabrechnung enthält diese Rechtsgrundlage regelmäßig nicht.

Jahresabrechnung nur Anspruchsgrund für Abrechnungsspitze

Der Beschluss über die Jahresabrechnung wirkt anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, der die im Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze). Im Hinblick auf Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, hat er dagegen nur bestätigende und rechtsverstärkende Wirkung.

Insbesondere führt der Beschluss über die Jahresabrechnung nicht zu einer Verdoppelung des Rechtsgrunds für rückständige Vorschüsse in dem Sinne, dass sie sowohl auf Grund des Beschlusses über den Wirtschaftsplan als auch auf Grund des Beschlusses über die Jahresabrechnung geschuldet wären. Bei den Vorschüssen der Wohnungseigentümer handelt es sich nicht um gewöhnliche Abschlagszahlungen, für die charakteristisch ist, dass sie von dem Gläubiger nicht mehr verlangt werden können, sobald eine Berechnung der eigentlichen Forderung vorliegt. Die Jahresabrechnung dient nicht der Ermittlung des „eigentlichen“ Beitragsanspruchs, sondern nur der Anpassung der laufend zu erbringenden Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten.

Zweitbeschluss bei Zweifeln möglich

Weil die Jahresabrechnung danach nicht an die Stelle des Wirtschaftsplans tritt, kann dieser nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in einem folgenden Wirtschaftsjahr durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen. Nichts anderes gilt für den Beschluss über eine Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans.

Nachdem das Landgericht die Beschlüsse über die Sonderumlagen bei der Entscheidung über die Zahlungsklage inzident als nichtig angesehen hatte, mussten die Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass ihre Zahlungen auf die Sonderumlagen ohne Rechtsgrundlage erfolgt waren und es an einem verpflichtenden Schuldgrund fehlte. Dies durften sie beheben, indem sie der Sache nach inhaltsgleiche Beschlüsse fassten.

(BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 168/13)

Schlagworte zum Thema:  Sonderumlage, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Anfechtungsklage, Wohnungseigentumsrecht

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