Betriebskostenpauschale deckt überhöhten Wasserverbrauch ab

Hintergrund: Hoher Wasserverbrauch durch undichte Toilettenspülung

Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom Mieter Schadensersatz wegen überhöhten Wasserverbrauchs. Im Mietvertrag ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart.

Im Juli 2012 informierte der Mieter den Vermieter, dass aus der Toilette Wasser herauströpfelt. Nach einigen Unklarheiten wurde der Spülkasten schließlich Mitte Oktober 2012 repariert.

Aus den Kaltwasserabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 ergibt sich ein sehr hoher Kaltwasserverbrauch für die Wohnung. 2011 sind 40 Prozent des Kaltwasserverbrauchs der gesamten Anlage auf die Wohnung entfallen, die flächenmäßig nur 5,5 Prozent einnimmt. Im Jahr 2012 entfielen 20 Prozent des Kaltwasserverbrauchs der gesamten Anlage auf die Wohnung.

Der Vermieter meint, der erhöhte Wasserverbrauch sei auf den defekten Spülkasten zurückzuführen. Der Mieter habe den Defekt zu spät gemeldet. Dadurch sei für 2011 ein Schaden von 1.300 Euro und für 2012 ein Schaden von 580 Euro entstanden. Bei einem durchschnittlichen Verbrauch hätten die Kosten jeweils bei ca. 180 Euro gelegen.

Der Mieter wendet ein, aufgrund der Betriebskostenpauschale stehe es ihm frei, beliebig viel Wasser zu verbrauchen, ohne zusätzlich zahlen zu müssen. Ferner habe er den Schaden erst im Juli 2012 bemerkt und sofort gemeldet.

Entscheidung: Verbrauch durch Pauschale abgegolten

Der Vermieter kann keinen Schadensersatz verlangen.

Bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale kann der Vermieter grundsätzlich keine gesonderte Forderung geltend machen, wenn der Wasserverbrauch des Mieters in einem Jahr deutlich höher ist als in den anderen Jahren oder deutlich höher ist als bei den übrigen Mietern.

Dies gilt allerdings nicht unbeschränkt: Eine Grenze liegt nach Treu und Glauben dort, wo der Mieter auf Kosten des Vermieters und nicht mehr gerechtfertigt durch eine übliche Nutzung das Kaltwasser über die Maßen in Anspruch nimmt. Zudem muss der Mieter schuldhaft gehandelt haben.

Im vorliegenden Fall konnte der Vermieter nicht nachweisen, dass der Mieter bereits längere Zeit von dem Schaden wusste und diesen verspätet angezeigt hat. Zudem blieb unklar, seit wann der Defekt überhaupt vorlag. Der Vermieter muss die erhöhten Wasserkosten daher selbst tragen.

(AG München, Urteil v. 27.2.2015, 411 C 17290/14)

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