Bild: Michael Bamberger

Existieren mehrere Versionen einer Jahresabrechnung, muss der Genehmigungsbeschluss eindeutig erkennen lassen, welche Version Gegenstand der Beschlussfassung sein soll. Sonst ist der Beschluss wegen Unklarheit anfechtbar.

Hintergrund: Eigentümer genehmigen Jahresabrechnungen

Eine Wohnungseigentümerin wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen zwei Beschlüsse über die Genehmigung von Jahresabrechnungen.

Mit Schreiben vom 10.6.2016 hatte die Verwaltung die Wohnungseigentümer zu einer Eigentümerversammlung am 27.6.2016 geladen. Der Einladung beigefügt war die auf den 2.6.2016 datierte Hausgeldabrechnung 2014 und die auf den 7.6.2016 datierte Hausgeldabrechnung 2015.

Am 16.6.2016 sandte die Verwaltung ein weiteres Schreiben an die Eigentümer und teilte mit, dass in der Abrechnung 2014 ein Fehler sei. Dem Schreiben beigefügt waren korrigierte Seiten, die die Eigentümer gegen die fehlerhaften Seiten austauschen sollten.

In der Eigentümerversammlung genehmigten die Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss die Jahresabrechnung 2014 vom 2.6.2016 und die Jahresabrechnung 2015 „vom 9.6.2017“.

Entscheidung: Unbestimmtheit macht Genehmigung anfechtbar

Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Die Genehmigungen der Jahresabrechnungen 2014 und 2015 entsprechen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sie nicht hinreichend bestimmt sind.

In den Beschlüssen sind die Abrechnungen zwar datumsmäßig bezeichnet, es ist allerdings nicht ausreichend bestimmt, über welche Dokumente genau abgestimmt wurde.

Jahresabrechnung 2014

Wenn verschiedene Versionen einer Abrechnung vorliegen, wie dies bei der Abrechnung 2014 aufgrund der Korrektur der Fall ist, darf der Genehmigungsbeschluss keinen Zweifel lassen, auf welches konkrete Dokument er sich bezieht. Das ist hier nicht der Fall.

Zwar ist es zulässig, bis zur Abstimmung noch Änderungen am Entwurf der Abrechnung vorzunehmen. In diesem Fall muss aber die Beschlussfassung zweifelsfrei erkennen lassen, welche Fassung der Abrechnung von der Genehmigung der Wohnungseigentümer erfasst ist. Wurden gegenüber dem an die Wohnungseigentümer versandten Abrechnungsentwurf noch Änderungen bis zur Abstimmung vorgenommen, so muss sich aus dem protokollierten Beschluss zweifelsfrei ergeben, welche Version mit welchem Inhalt beschlossen wurde. Es gibt keine Vermutung, dass beim Fehlen genauerer Angaben eine bestimmte – etwa die jeweils letzte – Fassung beschlossen wurde.

In der Beschlussfassung wurde zwar das Abrechnungsdatum 2.6.2016 genannt. Durch die nachträgliche Korrektur eines Teils der Abrechnung, ohne diese neu zu datieren, hat die Verwaltung aber eine zweite Version mit diesem Datum auf den Weg gebracht. Es dürfte zwar der Intention der Verwaltung und der Eigentümer entsprochen haben, die zweite Version zu genehmigen. Weil sich dies nicht aus dem Beschluss oder dem Protokoll objektiv, also auch für Sonderrechtsnachfolger ergibt, ist nicht objektiv erkennbar, über welche Version letztlich abgestimmt worden ist. Der Beschluss ist daher nicht hinreichend bestimmt.

Jahresabrechnung 2015

Dasselbe gilt für die Jahresabrechnung 2015. Von dieser gibt es zwar keine zwei Versionen, allerdings trägt der den Eigentümern übersandte Entwurf das Datum 7.6.2016, während ausweislich des Protokolls die Abrechnung vom 9.6.2016 genehmigt wurde. Auch wenn es eine Abrechnung vom 9.6.2016 nicht gibt, bleibt unklar, welche Version Gegenstand der Beschlussfassung war.

Das gilt ungeachtet dessen, ob den Eigentümern klar war, welche Dokumente jeweils zur Abstimmung gestanden haben. Für die Frage der Bestimmtheit eines Beschlusses kommt es gerade nicht auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten, sondern wegen der Wirkung eines Beschlusses für Rechtsnachfolger gemäß § 10 Abs. 4 WEG auf den objektiven Beschlusswortlaut und die dem Protokoll zu entnehmenden Umstände an.

(AG München, Urteil v. 24.3.2017, 481 C 15671/16 WEG)

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Schlagworte zum Thema:  Immobilienverwaltung, Wohnungseigentumsrecht

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