Zweckentfremdung (Miete)

Zusammenfassung

 
Überblick

Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Der Wohnraum muss subjektiv bestimmt und objektiv geeignet sein, auf Dauer bewohnt zu werden. In einigen Bundesländern darf Wohnraum in bestimmten Fällen dann nur mit Genehmigung der Behörde zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Grundlegend wurde die Zweckentfremdung durch eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts definiert.[1]

Mit der Änderung des Grundgesetzes vom 1.9.2006 haben die Bundesländer die ausschließliche Gesetzgebungskompetenz für den Bereich des Zweckentfremdungsrechts erhalten. Die Ermächtigungsgrundlage in Art. 6 § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts vom 4.11.1971[2] ist entfallen. Verschiedene Bundesländer haben von dieser Kompetenz zwischenzeitlich Gebrauch gemacht.

Der Landtag von Baden-Württemberg hat das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum[3] am 18.12.2013 beschlossen. Es ist seit 19.12.2013 in Kraft.

In Bayern wird das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum durch das Wohnraum-Zweckentfremdungsverbots-Gesetz (ZwEWG) vom 10.12.2007[4], geändert durch Gesetz vom 22.3.2013[5], geregelt. Das Gesetz ist bis zum 30.6.2017 befristet.

Seit 12.12.2013 gilt in Berlin ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum.[6] Die erforderlichen Verwaltungsvorschriften sind in der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung[7] ausgeführt und ab 1.5.2014 anzuwenden.

In Hamburg gilt das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum[8], das zuletzt durch Gesetz vom 21.5.2013[9] geändert wurde.

Zur Regelung der Zweckentfremdung von freifinanziertem Wohnraum wurde 2014 in Nordrhein-Westfalen das Wohnungsaufsichtsgesetz verabschiedet.[10]

Im Saarland wurde im Mai 2015 ein Entwurf zum WAG[11] in den Landtag eingebracht.

Schleswig-Holstein regelt die Zweckentfremdung von Wohnraum in den Verwaltungsbestimmungen zum Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetz.[12] Sie gelten seit 1.7.2014 und treten am 31.8.2017 außer Kraft.

Die in den anderen Ländern in früherer Zeit bestehenden Zweckentfremdungsverordnungen wurden teils aufgehoben, teils sind sie durch Zeitablauf außer Kraft getreten.

[1] BVerwG, Urteil v. 18.5.1977, VIII C 44.76, NJW 1977 S. 2280.
[2] BGBl I S. 1754.
[3] Zweckentfremdungsverbotsgesetz – ZwEWG v. 19.12.2013, GBl S. 484.
[4] GVBl S. 864, BayRS 2330-11-I.
[5] GVBl S. 77.
[6] Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG v. 29.11.2013, GVBl S. 626.
[7] ZwVbVO v. 4.3.2014, GVBl S. 73.
[8] Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz – HmbWoSchG v. 8.3.1982, HmbGVBl. S. 47.
[9] HmbGVBl S. 244.
[10] WAG NRW 2014.
[11] EWAG SL 2015.
[12] VB-SHWoFG v. 16.6.2014, Amtsbl. SH S. 790.

1 Geltungsbereich

Sozialwohnungen

Sozialwohnungen dürfen ohne Genehmigung der Wohnungsbehörde nicht zu anderen als Wohnzwecken verwendet werden.[1]

Frei finanzierter Wohnraum

Bei frei finanzierten Wohnungen hat sich die Zuständigkeit geändert. Mit der Änderung des Grundgesetzes vom 1.9.2006 haben die Länder die ausschließliche Gesetzgebungskompetenz für den Bereich des Zweckentfremdungsrechts erhalten.

Verschiedene Bundesländer haben von dieser Kompetenz Gebrauch gemacht, so z. B. Bayern mit dem Wohnraum-Zweckentfremdungsverbots-Gesetz (ZwEWG) vom 10.12.2007[2], das bis zum 30.6.2017 befristet ist. In Baden-Württemberg sind die Regelungen seit 19.12.2013 in Kraft. Und in Berlin gilt seit Ende 2013 ein grundsätzliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Aufgrund dieser Vorschriften haben Gemeinden mit Wohnraummangel die Möglichkeit erhalten, für ihr Gebiet durch Erlass einer eigenen Satzung das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum festzulegen.

Ferienwohnungen

Für Ferienwohnungen in Berlin gilt das Zweckentfremdungsverbot unter bestimmten Voraussetzungen nach einer Übergangsfrist seit dem 1.5.2016. Klagen vor dem Verwaltungsgericht gegen das Verbot im gesamten Stadtgebiet sind gescheitert.[3] Die Nutzung von geschütztem Wohnraum zur gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen sind eine unzulässige Zweckentfremdung. In Ausnahmefällen kann eine Genehmigung (sog. Negativattest) erteilt werden. Darin wird dann bestätigt, dass für die Nutzung von Räumen keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist.

Anders ist die Rechtslage bei Zweitwohnungen in Berlin, die deren Eigentümer während ihrer Abwesenheit als Ferienwohnung an Touristen vermieten wollen. Dadurch wird der Bevölkerung kein Wohnraum entzogen, sodass die Eigentümer eine Ausnahmegenehmigung vom Bezirksamt für die zeitweise Vermietung als Ferienwohnung verlangen können.[4]

 
Hinweis

Nicht zu ausschließlichen Wohnzwecken genutzt

Nicht unter das Verbot fallen Wohnungen, die zu einer Zeit vor Inkrafttreten der aufgrund der früheren Rechtsgrundlage erlassenen Verordnung ununterbrochen zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurden. Die materielle Beweislast hierfür trägt der Vermieter. Der Nachweis kann geführt werden durch Vorlage der Mietverträge, Bestätigungen von Mietern o. Ä.

[2] GVBl S. 864, BayRS 2330-11-I.
[3] VG ...

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