WEMoG-Wegweiser / 3 Organe

• WEMoG: Erweiterte Kompetenzen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

  • Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

    Neu: Verwaltung obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

    Künftig obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Praktische Auswirkungen hat dieser Systemwechsel in erster Linie für das Haftungssystem und Individualansprüche der Wohnungseigentümer.

  • Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft

    Neu: Fast uneingeschränkte Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter

    Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst uneingeschränkt durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Ausnahme stellen allerdings Grundstückskauf- oder Darlehensverträge dar. Hier besteht eine Vertretungsmacht des Verwalters lediglich dann, wenn diese durch Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ist. Die Wohnungseigentümer können insoweit Ermächtigungsbeschlüsse für einzelne zu schließende Verträge fassen. Sie können den Verwalter aber auch in bestimmten Grenzen oder umfassend zum Abschluss solcher Verträge ermächtigen – entsprechendes Vertrauen vorausgesetzt.

    Die Einschränkung der Vertretungsmacht gilt, wie sich aus dem Wortlaut ergibt, nur für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen, nicht aber für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung. Auch dingliche Rechtsgeschäfte sind von der Beschränkung nicht erfasst. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Einigung i. S. d. § 873 Abs. 1 BGB. Sie enthält beispielsweise die Einigung über eine Eigentumsübertragung oder eine Grundstücksbelastung. Das dingliche Rechtsgeschäft dient regelmäßig der Erfüllung des Grundgeschäfts, also etwa dem Grundstückskaufvertrag. Über diese Einschränkung hinaus ist eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht Dritten gegenüber unwirksam. Die Wohnungseigentümer können also eine Beschränkung der Vertretungsmacht des Verwalters mit Wirkung für das Außenverhältnis weder vereinbaren noch beschließen. Eine entsprechende Vereinbarung wäre unwirksam, ein entsprechender Beschluss nichtig. Zwar können die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG n. F. die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschränken, entsprechende Beschränkungen hätten im Außenverhältnis allerdings keine Auswirkungen.

  • Sonstige Individualansprüche der Wohnungseigentümer

    Neu: Verlust des Individualanspruchs bei Verwaltungsmaßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen

    Einzelne Wohnungseigentümer werden gegen andere Wohnungseigentümer und den Verwalter bezüglich der Verwaltungsmaßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, keine Individualansprüche mehr haben, die sie nach derzeit geltender Rechtslage noch ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen können.

  • Recht zur Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen

    Neu: Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen

    Gemäß § 18 Abs. 4 WEG n. F. kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

  • Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

    Neu: Auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet geschädigten Wohnungseigentümern

    Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG n. F. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, wird sie künftig auch als Anspruchsgegnerin für geschädigte Wohnungseigentümer in Frage kommen und zwar sowohl was Pflichtverletzungen des Verwalters betrifft, als auch Pflichtverletzungen seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragter Sonderfachleute oder Fachunternehmen. Letztere werden als deren Erfüllungsgehilfen tätig.

• WEMoG: Der Verwalter – Zertifizierung, leichtere Abberufung, neue Aufgaben

  Neu: Stellung des Verwalters wird im Außenverhältnis gestärkt und im Innenverhältnis geschwächt

  Die Stellung des Verwalters wird als wichtigstes Organ der Eigentümergemeinschaft festgeschrieben. Allein der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Vertretungsbefugnis kann weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung eingeschränkt werden. Diese uneingeschränkte gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters dient in erster Linie dem Schutz des Rechtsverkehrs, der grundsätzlich darauf vertrauen kann, dass der Verwalter zur umfassenden Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt ist. Zu beachten ist allerdings, dass § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. dem Verwalter für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags nur dann eine Vertretungsmacht verleiht, wenn er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ist. Durch Beschluss können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters weiter beschränken, aber auch erweitern.

  Die Wohnungseigentümer werden sich des Weiteren leichter von ihrem Verwalter trennen können, wenn sie mit dessen Tätigkeit nich...