WEMoG: Der Verwalter – Zertifizierung, leichtere Abberufung, neue Aufgaben

Zusammenfassung

Überblick

Stellung, Aufgaben und Pflichten des Verwalters werden durch das WEMoG in vielerlei Hinsicht gestärkt, aber auch geschwächt.

Zertifizierter Verwalter: Gewerberechtlich wird es auch nach Inkrafttreten des WEMoG keinen verbindlichen Sachkundenachweis geben. Der Nachweis einer bestimmten Qualifikation bleibt somit nach wie vor keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis gemäß § 34c GewO. Allerdings gibt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. jedem Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters – und damit einen Sachkundenachweis – zu verlangen. Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals 2 Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden kann.

Abberufung des Verwalters: Einschneidende Änderungen wird es für die Abberufung des Verwalters geben. Die Abberufung wird nicht mehr an das Vorliegen eines wichtigen Grundes geknüpft, sodass sich die Wohnungseigentümer leichter von ihrem Verwalter trennen können, wenn sie mit seiner Tätigkeit nicht mehr zufrieden sind oder das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht mehr vorhanden ist. Der Verwalter wird also letztlich jederzeit und grundlos durch einfachen Mehrheitsbeschluss von seinem Amt abberufen werden können.

Aufgaben und Pflichten des Verwalters: Zentrale Norm bleibt § 27 WEG n. F. Allerdings regelt diese Vorschrift künftig konturenlos pauschal die Aufgaben des Verwalters unter vollständiger Aufgabe des in alter Fassung in den Absätzen 1 bis 3 geregelten Aufgabenkatalogs. In eigener Verantwortung und ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, kann der Verwalter in Zukunft Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, entscheiden und vornehmen – Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme wird die jeweilige Größe der verwalteten Anlage sein.

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Fungiert der Verwalter bislang noch als "Diener zweier Herren", nämlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der einen und der Wohnungseigentümer auf der anderen Seite, wird ihm das WEMoG gegenüber den Wohnungseigentümern keine Rechte und Pflichten mehr einräumen.

Neu: Stellung des Verwalters wird im Außenverhältnis gestärkt und im Innenverhältnis geschwächt

Die Stellung des Verwalters wird als wichtigstes Organ der Eigentümergemeinschaft festgeschrieben. Allein der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Vertretungsbefugnis kann weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung eingeschränkt werden. Diese uneingeschränkte gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters dient in erster Linie dem Schutz des Rechtsverkehrs, der grundsätzlich darauf vertrauen kann, dass der Verwalter zur umfassenden Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt ist. Zu beachten ist allerdings, dass § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. dem Verwalter für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags nur dann eine Vertretungsmacht verleiht, wenn er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ist. Durch Beschluss können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters weiter beschränken, aber auch erweitern.

Die Wohnungseigentümer werden sich des Weiteren leichter von ihrem Verwalter trennen können, wenn sie mit dessen Tätigkeit nicht mehr zufrieden sind oder das erforderliche Vertrauensverhältnis, ohne dass es definitiv zerstört sein muss, zumindest nicht mehr in wünschenswertem Maß besteht. Die Abberufung des Verwalters wird jedenfalls nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkbar sein, sodass der Verwalter letztlich grundlos durch einfachen Mehrheitsbeschluss von seinem Amt abberufen werden kann. Des Weiteren wird nach einer Übergangszeit das neue Regelbeispiel des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. anwendbar sein, wonach die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Lediglich in dem Fall, in dem ein Verwalter nicht bestellt ist, vertreten sämtliche Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich. Auch diese Ersatzvertretungsbefugnis kann weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung mit Wirkung für das Außenverhältnis eingeschränkt werden.^[1]

Der Verwalter ist nicht mehr zur Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer berechtigt, wie dies § 27 Abs. 2 WEG a. F. noch vorsieht. In materieller Hinsicht ist sie allerdings auch nicht notwendig, weil die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Gemeinschaftsangelegenheiten am Rechtsverkehr teilnimmt und nicht die Wohnungseigentümer als solche. Freilich nicht unproblematisch, kann insoweit die Inanspruchnahme einzelner Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für öffentlich-rechtliche Abgaben werden. Wie in Kap. 6.5 ausgeführt, handelt allerdings die Behörde ermessensfehlerhaft, wenn sie nicht entsprechend die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nimmt. Aufgrund der nach § 44 Abs. 2 WEG n. F. vorgesehenen Passivlegitimation der rechtsfähigen G...