WEMoG: Der Verwalter – Zertifizierung, leichtere Abberuf ... / 2.4 Zeitschiene

Die Neuregelungen des WEG auf Grundlage des WEMoG werden frühestens am 1. Dezember 2020 und mutmaßlich spätestens am 1. Januar 2021 in Kraft treten. § 48 Abs. 4 WEG n. F. regelt 2 Übergangsvorschriften, wobei hier einerseits auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens abgestellt wird, andererseits auch auf denjenigen der Verkündung des WEMoG im Bundesgesetzblatt:

• Zeitpunkt der Anwendbarkeit von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F.,
• Zeitspanne der Zertifizierungs-Fiktion.

Anwendbarkeit von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F.

Gemäß § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. ist § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. erst ab dem 26. auf die Verkündung folgenden Kalendermonat anwendbar. Bis zu diesem Zeitpunkt steht sie zwar im Gesetz, kann aber ignoriert werden und verleiht insbesondere Wohnungseigentümern keine Rechte. Diese Übergangsregelung ist allein deshalb erforderlich, weil das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz die entsprechende Rechtsverordnung bezüglich Inhalt und Ausgestaltung der Zertifizierung erst noch erarbeiten muss.

Praxis-Beispiel

Zeitpunkt der Anwendbarkeit

Unterstellt, das WEMoG wird am 23. Oktober 2020 verkündet, wird § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. ab 1. Dezember 2022 anwendbar sein.

Zeitspanne der Zertifizierungs-Fiktion

Hierauf folgt dann die weitere Übergangsregelung des § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F., die den Verwaltern dann auf Grundlage der ausgearbeiteten Rechtsverordnung ausreichend Zeit einräumen soll, eine Zertifizierung zu erlangen. Jedenfalls gilt eine Person, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum ersten Tag des 44. auf die Verkündung folgenden Monats als zertifizierter Verwalter.

Praxis-Beispiel

Zeitspanne

Wird das Gesetz zum 1. Dezember 2020 in Kraft treten und ist der Verwalter zu diesem Zeitpunkt bereits als Verwalter für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig, gilt er bei Verkündung des WEMoG im Oktober 2020 bis zum 1. Juni 2024 gegenüber den Wohnungseigentümern als zertifizierter Verwalter und hat somit ab dem 1. Dezember 2022 eineinhalb Jahre Zeit, für seine Zertifizierung zu sorgen.

Das Gesetz stellt auf die Tätigkeit als Verwalter ab und nicht auf den Zeitpunkt der Erlangung der Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Der Verwalter muss also am 1. Dezember 2020 bereits Verwaltertätigkeiten für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erbringen. Fraglich wird sein, wie ein faktischer Verwalter zu behandeln ist, der ohne gemäß § 26 Abs. 1 WEG bestellt zu sein, tatsächlich Verwaltertätigkeiten entfaltet. Da das Gesetz insoweit keine Vorgaben enthält, dürfte auch der faktische Verwalter privilegiert sein, da er für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verwalter fungierte. Allerdings wird die Klärung dieser Frage der Rechtsprechung obliegen.

Fiktion gilt nur gegenüber bereits verwalteten Gemeinschaften

Von wesentlicher Bedeutung ist, dass die Fiktion des § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. nur gegenüber denjenigen Gemeinschaften der Wohnungseigentümer gilt, die der Verwalter bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG verwaltet.

Praxis-Beispiel

Verwalterbestellung zum 1. Januar 2021

Unterstellt, das WEMoG tritt am 1. Dezember 2020 in Kraft und der Verwalter wird mit Wirkung vom 1. Januar 2021 zum Verwalter bestellt, gilt für ihn nicht die Fiktion des § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F., da er zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes noch nicht zum Verwalter bestellt war.

Dies hat zur Konsequenz, dass die Wohnungseigentümer ab dem 1. Dezember 2022 eine weitere Tätigkeit des Verwalters von seiner Zertifizierung abhängig machen können. Da der Verwalter ohnehin jederzeit grundlos abberufen werden kann und die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung darstellt, auf die gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. ein jeder Wohnungseigentümer Anspruch hat, kann es also entweder erforderlich werden, dass sich der Verwalter zertifizieren lassen muss oder aber mit der Beschlussinitiative auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters konfrontiert wird.^[1]

Wiederbestellung des Verwalters

Ist ein Verwalter bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG – unterstellt am 1. Dezember 2020 – Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gilt er gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter. Da allerdings zwischenzeitlich wegen Ablaufs des Bestellungszeitraums seine Wiederbestellung erforderlich sein kann, stellt sich die Frage, ob nicht bei einer Wiederbestellung nach dem 1. Dezember 2022 – also dem Zeitpunkt der Anwendbarkeit von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. – ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht. Dies dürfte angesichts des Wortlauts von § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. aber zu verneinen sein, da der Verwalter "gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum [einsetzen: Datum des erst...