OLG Karlsruhe Urteil vom 13.06.2007 - 15 U 60/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Provision des Verkäufermaklers nur für dem Verkäufer genannte Käufer

Leitsatz (amtlich)

1. Der Verkäufer-Makler erbringt durch eine Besichtigung mit einem Kaufinteressenten keine Nachweisleistung im Verhältnis zum Verkäufer, wenn er zwar den Kaufinteressenten über das Objekt und über die Person des Verkäufers informiert, gleichzeitig jedoch den Verkäufer nicht über die Person des Kaufinteressenten in Kenntnis setzt.

2. Der Verkäufer-Makler hat keinen Provisionsanspruch, wenn er dem Verkäufer zwar eine bestimmte Interessentin nachweist, das Objekt aber nicht von dieser, sondern von der Schwester der Interessentin erworben wird. Die Frage der "wirtschaftlichen Identität" der nachgewiesenen Gelegenheit spielt in dieser Konstellation keine Rolle.

Normenkette

BGB § 652

Verfahrensgang

LG Karlsruhe (Urteil vom 07.04.2005; Aktenzeichen 2 O 657/04)

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des LG Karlsruhe vom 7.4.2005 - 2 O 657/04 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I. Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des LG verwiesen mit folgenden Ergänzungen:

In dem "Immobilien-Alleinauftrag" vom 20./21.6.2003 hatten die Parteien die Vorstellung des Beklagten festgehalten, dass das Haus "nicht unter einem VK von 155.000 EUR" angeboten werden sollte.

Mit Urteil vom 7.4.2005 hat das LG der Klage stattgegeben. Das LG hat die Auffassung vertreten, der Beklagte sei zur Zahlung einer Maklerprovision für eine Nachweisleistung der Klägerin verpflichtet. Die provisionspflichtige Maklertätigkeit der Klägerin sei darin zu sehen, dass die für die Klägerin handelnde Zeugin ... der Zeugin ... und der späteren Käuferin ... bei Besichtigungen das Haus gezeigt habe. Die spätere Käuferin, ..., habe durch eine Besichtigung wesentliche Informationen über das Anwesen erhalten. Nach der Beweisaufnahme stehe fest, dass die Zeugin ... das Objekt vorher noch nicht gekannt habe. Die Tätigkeit der Klägerin sei für den späteren Kaufvertrag ursächlich gewesen. Der Umstand, dass die Klägerin bei den beiden Besichtigungsterminen die Zeugin ...- und nicht die spätere Käuferin ... - als Kaufinteressentin angesehen habe, sei ohne Bedeutung, da Frau ... und die Zeugin ... Geschwister seien und somit eine enge persönliche Beziehung zwischen ihnen bestanden habe. Soweit der Beklagte sich darauf berufe, die Käuferin sei nicht selbst in der Interessentenliste vom 20.8.2003 aufgeführt gewesen, sei dies als treuwidrig anzusehen. Die Kündigungserklärung des Beklagten vom 13.8.2003 sei ohne Bedeutung, da die Klägerin ihre Maklertätigkeit (Durchführung von Besichtigungsterminen) schon vor diesem Zeitpunkt durchgeführt habe. Schließlich ergebe sich der Vergütungsanspruch der Klägerin auch aus der Verweisungsklausel in Ziff. 9 des "Immobilien-Alleinauftrags". Denn der Beklagte hätte - wenn man nicht von einer ausreichenden Nachweis-Leistung der Klägerin ausgehen würde - insoweit gegen seine Verpflichtungen aus dem Maklervertrag verstoßen, als er die spätere Käuferin ... nicht an die Klägerin als Maklerin verwiesen habe.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten. Er hält das Urteil des LG aus Rechtsgründen für unrichtig. Die Klägerin habe ihm nur Frau ... und nicht die spätere Käuferin ... als Kaufinteressentin nachgewiesen. Da der Kaufvertrag nicht auf einer Nachweisleistung der Klägerin beruhe, habe die Klägerin auch keine Provision verdient. Ein Verstoß des Beklagten gegen Treu und Glauben liege nicht vor. Der Beklagte hält im Übrigen die Beweiswürdigung des LG für fehlerhaft. Entgegen der Auffassung des LG hätten die Käufer ... das Anwesen aus einer viel früheren Besichtigung gekannt. Der Beklagte weist außerdem darauf hin, dass es nach der Tätigkeit der Klägerin zunächst nicht zu einem Verkauf gekommen sei. Nach der Kündigung vom 13.8.2003 sei es zunächst zum Abschluss eines (mündlichen) Mietvertrages gekommen, mit welchem er sein Haus an ... (Sohn und Schwiegertochter der späteren Käufer) vermietet habe. Ab September 2003 habe der Beklagte eine monatliche Miete von 700 EUR erhalten. Im Oktober 2003 sei der Verkauf an die Eheleute ... erfolgt, nachdem diese erst Ende September/Anfang Oktober 2003 erstmals die Absicht geäußert hätten, das Haus selbst zu erwerben.

Der Beklagte beantragt, das Urteil des LG Karlsruhe vom 7.4.2005 - 2 O 657/04 - aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die mit Schriftsatz vom 30.5.2005 eingelegte Berufung des Beklagten kostenpflichtig zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das Urteil des LG in rechtlicher und in tatsächlicher Hinsicht. Sie hält an ihrer Auffassung fest, dass ihre Tätigkeit für den Verkauf des Anwesens ursächlich gewesen sei. Dies sei entscheidend für die Provisionspflicht des Beklagten. Die Besichtigung am...