Mietminderungslexikon / 54 Umsatzeinbußen

Diese spielen bei der Gewerberaummiete im Rahmen des § 536 BGB nur dann eine Rolle, wenn sie sich als Folge einer Verschlechterung der Mietsache oder der Nichteinhaltung einer Zusicherung darstellen. Es ist nicht erforderlich, dass der Fehler der Mietsache selbst anhaftet. Ein Mangel liegt auch dann vor, wenn zwar die Mietsache selbst fehlerfrei ist, die benachbarten Räume aber so beschaffen sind, dass hiervon Kunden abgeschreckt werden. Weiterhin zählen hierzu solche Umstände, die sich negativ auf den Kundenstrom auswirken (z. B. eine Bautätigkeit in der Nachbarschaft). Auch das Verhalten eines Dritten kann einen Mangel darstellen (z. B. störender Mitmieter).

Achtung

Was zum Risikobereich des Mieters zählt

Zu beachten ist aber stets, dass es zum Risikobereich des Mieters gehört, wenn die Ladenräume vom Publikum nicht angenommen werden.^[1] Nichts anderes gilt, wenn sich die Standortwahl des Mieters als unternehmerische Fehlleistung herausstellt.^[2]

Wegfall der Geschäftsgrundlage

In Fällen dieser Art kann allerdings ein Wegfall der Geschäftsgrundlage gegeben sein, wenn Vermieter und Mieter zur Verwirklichung eines bestimmten Erfolgs dergestalt zusammenwirken, dass der Mieter vertraglich in das Vermietungskonzept eingebunden wird, etwa durch den Verzicht auf den Verkauf bestimmter Waren, durch die Verpflichtung zur Einhaltung bestimmter Öffnungszeiten, die Pflichtmitgliedschaft in einer Werbegemeinschaft und dergleichen. In diesem Fall kann eine Anpassung der Miete in Betracht kommen, wenn die gemeinsamen Vorstellungen nicht zu verwirklichen sind.^[3]

Minderung ja oder nein?

Nach einer Entscheidung des OLG München ist der Mieter eines Ladenlokals in einer stark frequentierten Schalterhalle eines Postamts zur Minderung berechtigt (50 % der Nettokaltmiete), wenn sich die Post zur Aufgabe des Schalterbetriebs entschließt und hierdurch ein Umsatzrückgang eintritt.^[4]

Dagegen hat das LG Berlin sowohl eine Minderungsbefugnis als auch einen Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 BGB verneint, wenn der Mieter eines im Berliner Bahnhof Zoo gelegenen Ladens einen Umsatzrückgang erleidet, weil über den Bahnhof nicht mehr der Fernverkehr abgewickelt wird.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 1.7.1981, VIII ZR 192/80, NJW 1981 S. 2405; OLG Naumburg, Urteil v. 13.12.1996, 6 U 126/96, WuM 1997 S. 675.

[2] OLG München, Urteil v. 26.8.1994, 21 U 3556/93, DWW 1996 S. 191 = NJWE-MietR 1996 S. 154; OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.12.1995, 10 U 18/95, NJWE-MietR 1996 S. 154 betr. jeweils Ladenlokale in einem Einkaufszentrum.

[3] OLG Koblenz, Urteil v. 11.10.1988, 3 U 520/87, NJW-RR 1989 S. 400.

[4] OLG München, Urteil v. 2.7.1999, 21 U 2362/99, ZMR 1999 S. 707.

[5] LG Berlin, NZM 2008 S. 844.