OLG München Urteil vom 26.08.1994 - 21 U 3556/93

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 19 O 19122/92)

Tatbestand

Die Klägerin fordert vom Beklagten Miete für die Monate August 1991, September 1991, August 1992 und September 1992.

Mit Vertrag vom 19.3.1991 hat der Beklagte eine Ladenfläche von etwa 545 qm in dem Einkaufszentrum ... in der ... in ... zum Betrieb einer Apotheke gemietet.

Der Mietvertrag enthält in § 6 u.a. folgende Regelung:

1) Die genaue Zeit der Übergabe des Mietobjekts steht noch nicht fest. Der Tag der Übergabe des Mietobjekts wird dem Mieter rechtzeitig vorher mitgeteilt. Sofern die Eröffnung erst bis April 1992 möglich ist, kann der Mieter für die vorhergehende Zeit ab der vorgesehenen Eröffnung im November 1991 keinerlei Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen, gleich aus welchem Rechtsgrund.

Die Kündigung gemäß § 542 BGB ist ausgeschlossen.

2) ... Sind einzelne Bereiche des Gesamtobjekts außerhalb der gemieteten Flächen noch nicht fertiggestellt bzw. vermietet, kann der Mieter hieraus keine Rechtsansprüche herleiten. Er ist insbesondere nicht berechtigt, die Übernahme des Mietgegenstandes zu verweigern.

Aus Änderungen des Branchen- und Mietermixes kann der Mieter keinerlei Ansprüche - gleich aus welchem Rechtsgrund - herleiten.

5) Im Projekt ... ist eine Markthalle für Lebens- und Genußmittel sowie Gastronomie und korrespondierende Angebote geplant. Zur Zeit ist die Firma ... mit der Projektentwicklung der Markthalle beauftragt. Der Vermieter behält sich jedoch vor, ggf. ein anderes Unternehmen mit vergleichbarer Kompetenz mit der Konzeptionierung und Realisierung zu beauftragen. Dem Mieter ist somit bekannt, daß noch Änderungen in der Gestaltungsplanung sowie in der Beauftragung der ausführenden Firmen vorgenommen werden können.

Die Eingangstüren zu den gemieteten Verkaufsflächen wurden am 20.9.1991 eingebaut. Die offizielle Eröffnung des Einkaufszentrums erfolgte am 26.9.1991.

Für die Monate August und September 1991 zahlte der Beklagte keine Miete, für die Monate August und September 1992 minderte er die Mietzinszahlungen um jeweils um 70 %.

Die Klägerin hat in erster Instanz vorgetragen, das Mietobjekt sei an den Beklagten am 29.8.1991 übergeben worden, da zu diesem Zeitpunkt eine tatsächliche Übergabe zur Durchführung des Ladeninnenausbaus stattgefunden habe. Daß die Mietfläche nach außen abschließbar sei, sei keine Voraussetzung für die tatsächliche Übergabe gewesen. Der Beklagte sei daher bereits seit 29.8.1991 verpflichtet, Mietzins zu bezahlen.

Der Mietvertrag enthalte im übrigen keine Zusicherung, daß auf der Ebene, in der sich die Apotheke befindet, eine Markthalle eingerichtet werde. Eine derartige Zusicherung ergebe sich auch nicht aus der Mieterbaubeschreibung, nach der ursprünglich für diese Ebene ein Frischemarkt vorgesehen gewesen sei. Denn laut Mietvertrag sei eine Änderung der Branchenzusammenstellung auf den Verkaufsflächen ausdrücklich gestattet. Ein Anspruch auf Minderung der vereinbarten Miete bestehe daher nicht.

Die Klägerin hat in erster Instanz beantragt:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 114.379,82 DM nebst Zinsen zu bezahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat in erster Instanz vorgetragen, eine ordnungsgemäße Übergabe sei erst mit dem Einbau der, Eingangstüren erfolgt, da das Objekt für ihn vorher nicht nutzbar gewesen sei. Er sei daher erst ab diesem Zeitpunkt zu Mietzinszahlungen verpflichtet. Im übrigen sei er zur Mietminderung berechtigt, weil die Errichtung einer Markthalle ausdrücklich zugesichert worden sei. Zumindest sei die Geschäftsgrundlage weggefallen, da beide Parteien davon ausgegangen seien, daß ein Lebensmittelmarkt in dieser Ebene des Einkaufszentrums errichtet werde.

Er hätte seine Arzneimittel für einige Zeit im Keller unterbringen müssen, da in den Verkaufsräumen keine Türen eingesetzt gewesen wären. Hierfür habe er bei der Firma ... 9.675 DM zuzüglich MwSt aufwenden müssen. Die Klägerin sei verpflichtet, ihm diesen Schaden zu ersetzen.

Der Beklagte hat Widerklage erhoben und beantragt,

die Klägerin zur Zahlung von 9.675 DM nebst Zinsen zu verurteilen.

Die Klägerin hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 75.448,60 DM nebst Zinsen verurteilt und im übrigen die Klage, sowie die Widerklage, abgewiesen. Hinsichtlich der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils (S. 55 ff. d.A.) verwiesen.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung. Unter weitgehender Wiederholung seines Vorbringens in erster Instanz hält er sich zur Minderung des Mietzinses berechtigt, weil entgegen der vertraglichen Zusicherung auf der Ebene der Apotheke kein Lebensmittelmarkt errichtet worden sei. Eine ordnungsgemäße Übergabe sei erst mit dem Einbau der Türen erfolgt. Die Kosten für die Lagerung der Waren im Keller habe die Klägerin zu ersetzen.

Der Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts dahin abzuändern, daß die Klage in vollem Umfange abgewiesen und die Klägerin zur Zahlung von 9.675 DM nebst ...