OLG Koblenz Urteil vom 11.10.1988 - 3 U 520/87

Verfahrensgang

LG Trier (Urteil vom 19.02.1987; Aktenzeichen 6. O. 63/86)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19. Februar 1987 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Trier dahin abgeändert, daß die Klage abgewiesen wird.

II. Die Klägerin trägt die Kosten beider Rechtszüge.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Lebensversicherung a.G. in W. hat das Wohn- und Geschäftszentrum in errichtet; es war schon vor Eröffnung an die Klägerin verpachtet worden. Das Zentrum umfaßt (ohne Basement) eine Ladenpassage mit 32 Geschäftslokalen sowie rd. 100 Wohnungen und Büroflächen.

Im Vermietungsprospekt der Klägerin (Bl. 92 ff. der Beiakte 3 U 1538/87) heißt es u. a.:

„Die … -Passage wird ein neues Einfallstor in den Einkaufsbereich der Innenstadt bilden…

(Sie) wird das größte überdachte Einkaufszentrum von ganz sein… Mehr als 30 Geschäfte der verschiedensten Branchen sorgen für eine vielfältige Bedarfsdeckung und ein abwechslungsreiches Angebot. Das trifft sowohl auf den Bereich Mode und Bekleidung wie auf andere Waren des langfristigen Bedarfs zu. Juwelier, Parfümerie, Lederwaren, Accessoires, Schuhe. HiFi/Video, Glas und Porzellan werden das Angebot auch für anspruchsvolle Käufer nach oben abrunden…

Mindestens ebenso umfangreich sollen jedoch Güter des täglichen Bedarfs angeboten werden. Delikatessen, Weine und Spirituosen, Zeitschriften und Zigaretten. Kaffee und Confiserie, Reformhaus und Apotheke gehören dazu…

Die … -Passage wird die größte Wein-Restauration beherbergen, einen ganz besonders vielgestaltigen Anziehungspunkt für Einheimische und Fremde…”

Durch Mietvertrag vom 04./11. März 1985 (Bl. 8–31 d.A.) vermietete die Klägerin der Beklagten auf die feste Dauer von 10 Jahren ein 55,80 qm großes Ladenlokal zur Einrichtung eines Kosmetikinstituts. Pro qm Ladenfläche sollten im ersten Mietjahr 30,– DM, im zweiten Mietjahr 40,– DM und ab dem dritten Mietjahr 45,– DM gezahlt werden; die Miete für den Stellplatz in der Tiefgarage betrug 75,– DM.

Laut Vertrag „bedurfte der Mieter zur Führung anderer” (außerhalb des üblichen Sortiments seines Geschäfts liegender) Artikel der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Dies galt insbesondere für solche Artikel, welche bereits von einem Fachgeschäft im Einkaufszentrum geführt werden.

Der Mieter hatte das Gesamtinteresse zu wahren. Um gegenüber der Kundschaft ein dem Charakter des Einkaufszentrums entsprechendes Auftreten aller Mieter zu gewährleisten, verpflichtete sich der Mieter im Interesse seines eigenen und damit auch des wirtschaftlichen Erfolges der Gesamtheit der Mieter zur optimalen Gestaltung der Ladenstraße als wesentliche Voraussetzung für die Attraktivität des Einkaufszentrums beizutragen, Ladeneinrichtungen und Warenrepräsentation dem Standard des Einkaufszentrums anzupassen, den Mietgegenstand während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen, das geschäftsartübliche Warensortiment vorrätig zu halten, unter Einhaltung der Ladenschlußzeiten das Geschäftslokal an allen Verkaufstagen so lange offenzuhalten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihr Geschäft offenhält; zeitweilige Schließungen (wie Mittagspausen, Ruhetage, Betriebsferien) waren nicht zulässig.

Für jede Verletzung einer Vertragsvorschrift oder seinen Betrieb betreffenden Behördenvorschrift hatte der Mieter – falls er nicht nachwies, daß er die Verletzung nicht zu vertreten habe – eine Vertragsstrafe von 20 % der Monatsmiete an die Werbegemeinschaft zu zahlen. Dieser BGS-Gesellschaft hatte jeder Mieter beizutreten und einen monatlichen Werbekostenbeitrag von zunächst 2,50 DM/qm zu entrichten.

Vierteljährlich hatte der Mieter dem Vermieter unaufgefordert detaillierte Umsatzaufstellungen vorzulegen. Nach Ablauf eines jeden Jahres war eine von einem Wirtschaftsprüfer oder Angehörigen der steuerberatenden Berufe geprüfte und unterzeichnete Umsatzaufstellung einzureichen.

Die gesetzlichen Zurückbehaltungs-, Minderungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters waren teilweise ausgeschlossen und im übrigen weitgehend eingeschränkt. Das Recht zur Kündigung des Vertrages war einem Mieter nur zugestanden, wenn er Nichtkaufmann i.S.d. HGB war und die Leistung des Vermieters auf Grund eines von diesem zu vertretenden Umstandes unmöglich werde.

Unter Nr. 14.2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) heißt es im übrigen:

„Kurzfristige vom Vermieter nicht zu vertretende Unterbrechungen des Betriebes des Einkaufszentrums oder einzelner Unternehmen im Einkaufszentrum – gleich aus welchem Grund – beeinträchtigen die Mietzinspflicht nicht, soweit sie innerhalb angemessener Frist behoben werden können”.

Das Einkaufszentrum wurde am 14. März 1985 eröffnet. In nur 14 oder 15 Ladenlokalen wurde dabei der Geschäftsbetrieb aufgenommen. Streitig ist, ob noch einige Geschäftslokale (maximal insgesamt 21 von 32) mehr vermietet waren. Zu einer Vermietung aller 32 Ladenlokale ist es bis heute nie gekommen. Das Mietverhältnis der Parteien beg...