OLG Naumburg Urteil vom 13.12.1996 - 6 U 126/96

Verfahrensgang

LG Magdeburg (Teilurteil vom 28.03.1996; Aktenzeichen 33 O 790/95)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am am 28. März 1996 verkündete Teilurteil des Landgerichts Magdeburg – Az.: 33 O 790/95 – wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 142.000 DM abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.

Die Beschwer der Beklagten übersteigt 60.000 DM.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung von Mietzins. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin vermietete der Beklagten zwei Flächen in dem Einkaufszentrum „X”, und zwar Fachmarkt 10 und den Shop 17. Die Mietverträge sind auf 15 Jahre fest abgeschlossen und vor Ablauf dieser Zeit nicht ordentlich kündbar. Sie sehen jedoch das Recht beider Vertragsparteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund vor. Die monatliche Bruttomiete beträgt insgesamt 61.402,63 DM und ist zum 5. Werktag eines jeden Monats im voraus fällig. Hinsichtlich der Einzelheiten der Mietverträge wird auf die entsprechenden Anlagen zur Klageschrift (Anlage K 1 und K 2, Bl. 10 ff.) verwiesen.

Das Einkaufszentrum wurde 1993 fertiggestellt; seit September 1993 betreibt die Beklagte in den beiden Geschäften einen Schuhfachhandel. Die gemieteten Gewerberäume selbst weisen keine Fehler bzw. Mängel auf.

Nachdem die Beklagte bis August 1995 den vollen Mietzins zahlte, weist sie seit September 1995 nur noch insgesamt 30.554,77 DM pro Monat an, so daß ein monatlicher Fehlbetrag von 30.847,86 DM entsteht.

Die Klägerin hat mit ihrer Klage zunächst nur die Rückstände auf den Mietzins für die Monate September, Oktober, November und Dezember 1995 geltend gemacht.

Die Klägerin hat daher ursprünglich beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 123.391,44 DM nebst 7 % Zinsen

aus 30.847,86 DM vom 08.09.1995 bis 09.10.1995

aus 61.695,72 DM vom 10.10.1995 bis 07.11.1995

aus 92.543,58 DM vom 08.11.1995 bis 07.12.1995 sowie

aus 123.391,44 DM seit dem 08.12.1995 zu bezahlen.

Mit Schriftsatz vom 20. Februar 1996 hat die Klägerin ihre Klage im Hinblick auf den rückständigen Mietzins für Januar und Februar 1996 erweitert und folgenden weiteren Antrag gestellt:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere DM 61.695,72 nebst 7 % Zinsen aus DM 154.239,30 vom 09.01.1996 bis 07.02.1996 sowie

aus DM 185.087,16 seit dem 08.02.1996 zu bezahlen.

In der mündlichen Verhandlung vom 29. Februar 1996 vor der Kammer für Handelssachen des Landgerichts Magdeburg hat die Beklagte hinsichtlich des erstgenannten klägerischen Antrags beantragt,

die Klage abzuweisen.

Hinsichtlich der Klageerweiterung hat sich die Beklagte nicht eingelassen.

Die Beklagte hat vorgetragen, sie sei zur Minderung berechtigt und habe im übrigen Schadensersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung (im Folgenden pVV), die sie der Mietforderung entgegenhalte. Sie hat in diesem Zusammenhang behauptet, daß der von ihr betriebene Schuhfachmarkt qualitativ auf höherem und der Schuhmarkt auf gehobenem Niveau liege. Dem Mietvertrag liege ein „Fachmarktkonzept” zugrunde, welches beinhalte, daß Vermietungen nur auf angemessenem Niveau vorgenommen werden könne. Hiergegen habe die Klägerin verstoßen, die Leerstände zugelassen und Vermietungen unter Niveau – insbesondere auch an „Ramschläden” – vorgenommen habe.

Das Landgericht hat am 28. März 1996 ein Teilurteil verkündet, in welchem die Beklagte zur Zahlung entsprechend dem erstgenannten klägerischen Antrag verurteilt wurde. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, daß der Klägerin ein Anspruch aus Mietvertrag zustehe. Hinsichtlich des hiergegen geltend gemachten Anspruches aus pVV bestehe bereits dem Grunde nach kein Anspruch, da die Klägerin nicht zur Vollvermietung der Gewerberäume verpflichtet sei und nicht ausreichend vorgetragen sei, daß sie sich nicht hinreichend um eine Vermietung bemüht habe. Dem Begriff „Fachmarktkonzept” könne kein Sinngehalt dergestalt, daß nur hochwertiger Bedarf befriedigt werden solle, entnommen werden. Aus dem Vortrag der Beklagten ergäben sich auch weder Mängel noch ein Wegfall der Geschäftsgrundlage, da die Beklagte selbst das Risiko des Fehlschlagens ihrer gewerblichen Tätigkeit zu tragen habe.

Gegen das am 03. April 1996 zugestellte Urteil richtet sich die am 03. Mai 1996 eingelegte Berufung.

Die Beklagte trägt vor, daß die Klägerin selbst das „Fachmark-Konzept” ständig unterlaufen habe, indem freigewordene Läden an Billiganbieter abgegeben worden seien. Im übrigen ergäben sich beträchtliche Leerstandszeiten. Soweit das Landgericht dem keine rechtliche Bedeutung zugemessen habe, sei das Urteil fehlerhaft. Durch den Niveauschwund, insbesondere durch die Vermietung an „Ramschläden”, seien in beiden angemieteten Objekten beträchtliche Umsatzrückgänge zu verbuchen, die zu entsprechenden Verlusten geführt hätten.

Die Klägerin beantragt,

die Kl...