Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 4.6 Die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

Dazu gehört insbesondere das Reinigen des Heizkessels durch Entfernung von Verbrennungsrückständen und Wasserablagerungen sowie des Brenners. Soweit dies nicht bereits im Rahmen der Wartung erfolgt ist (s. Abschn. 4.4).

Reinigung des Öltanks

Die Reinigung des Öltanks zählt zu den Heizkosten. Ist der Mieter vertraglich zur Zahlung der Heizkosten i. S. v. § 2 Nr. 4a BetrKV verpflichtet, kann ihm der Vermieter – neben den Kosten für den Brennstoff, z. B. Öl – auch die Kosten für die Reinigung des Öltanks in Rechnung stellen.

Hinweis

Tankreinigungskosten

Bei den Tankreinigungskosten handelt es sich um – umlagefähige – Betriebskosten.

Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks dient nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Heizungsanlage, sondern vielmehr der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Ferner handelt es sich auch – wie gem. § 2 Nr. 4a BetrKV erforderlich – um "laufend entstehende" Kosten, auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden.

Hinweis

Mehrjähriger Turnus

Ein solcher mehrjähriger Turnus reicht nach Auffassung des BGH aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen.

Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Sie dürfen vielmehr – ebenso wie etwa die im 4-jährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage^[1] – grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.^[2]

Achtung

Beschichtung oder Anstrich des Öltanks nicht umlagefähig

Dagegen sind die Kosten einer Beschichtung oder des Anstrichs des Öltanks keine Betriebskosten, sondern (nicht umlagefähige) Instandhaltungskosten.^[3]

Umlagefähig sind auch die Kosten für die Reinigung des Betriebsraums einschließlich der Aufwendungen für das Reinigungsmaterial.^[4]

[1] So bereits BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356.

[2] BGH, Urteil v. 11.11.2009, VIII ZR 221/08, WuM 2010, 33.

[3] LG Frankenthal, Urteil v. 10.4.1985, 2 S 483/84, ZMR 1985, 302.

[4] LG Hamburg, ZMR 1960, 75.