Betriebskostenarten nach § ... / 10 Die Kosten der Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV)

Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Sanderneuerung, der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

Hinweis

Umlage auch, wenn Garten nicht genutzt wird

Die Gartenpflege dient der Pflege des Erscheinungsbilds des Grundstücks. Die Kosten für die Pflege der gemeinschaftlichen Gartenfläche eines Mehrfamilienhauses können daher auch dann umgelegt werden, wenn der Mieter den Garten nicht nutzt oder nutzen kann (BGH, Urteil v. 26.5.2004, VIII ZR 135/03, WuM 2004 S. 399).

Zur Begründung führt der BGH aus, dass die Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV nicht danach differenziert, ob der betreffende Mieter den entsprechenden Gartenanteil selbst nutzen kann oder dieser an ihn mitvermietet ist. Für eine Umlage der Kosten ist daher ausreichend, dass der Gartenanteil den Gesamteindruck des Anwesens und damit auch die Wohnqualität für die in dem Anwesen wohnenden Mieter günstig beeinflusst. Ausgeschlossen ist eine Umlage nur dann, wenn die Gartenfläche dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen ist.

Umfassende Pflegearbeiten

Zur Pflege gärtnerisch angelegter Flächen (i. S. v. § 2 Nr. 10 BetrKV) gehört insbesondere das Rasenmähen, das Düngen, Bewässern und Säubern der Rasenfläche, Unkraut entfernen, erforderlichenfalls auch das Nachsäen bzw. die Neuanlage der Rasenfläche, das Beschneiden der Bepflanzung (Hecken, Büsche und Bäume), das Fällen von kranken oder morschen Bäumen und Sträuchern einschließlich des Abtransports, das Abfahren von Gartenabfällen, das Entasten eines Baums, ferner die notwendige Stabilisierung eines windbruchgefährdeten Baums, selbst wenn dies zu einer erheblichen Belastung des Mieters führt, da diese Kosten in vollem Umfang im Jahr der Entstehung umgelegt werden dürfen.

Hinweis

Wahlrecht bei den Kosten der Bewässerung

Die Kosten der Bewässerung können wahlweise unter Nr. 2 und die Kosten für das Abfahren des Abfalls auch unter Nr. 8 angesetzt werden.

Rund um den Rasenmäher

Nicht zu den Betriebskosten gehören die Anschaffungskosten eines Rasenmähers. Dagegen sind die Betriebskosten des Rasenmähers, z. B. für Betriebsstoffe und Wartung, ansatzfähig. Ebenso Reparaturkosten, da es sich hierbei nicht um Reparaturen am Mietobjekt handelt, sondern die Reparatur zur Pflege der gärtnerischen Anlage notwendig ist.

Praxis-Tipp

Umlage von Anschaffungskosten für Maschinen

Nach neuerer Auffassung können auch die Anschaffungskosten von maschinellen Arbeitshilfen angesetzt werden, da auch dann die Kosten auf Dauer immer noch niedriger sind als bei einer (ebenfalls zulässigen) Beauftragung eines Fremdunternehmers oder bei einer Umlage der Lohnkosten für eine rein manuelle Ausführung.

Da nach dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen einbezogen ist, ist ausdrücklich auch eine Maßnahme der Instandsetzung in den Katalog der Betriebskosten aufgenommen worden. Damit ist dem Umstand Rechnung getragen worden, dass Pflanzen, Sträucher und Bäume durch Alter, Witterungs- und Umwelteinflüsse abgängig werden und eine Erneuerung der Bepflanzung zu den gärtnerischen Pflegemaßnahmen gehört.

Achtung

Fällkosten für morsche Bäume umlegbar

Daher gehört auch das Fällen und Beseitigen kranker/bruchgefährdeter Pflanzen und Bäume, die durch Alter oder z. B. Pilzbefall morsch oder durch Schädlinge krank geworden sind, zu einer ordnungsgemäßen Gartenpflege. Dabei sind die entstehenden Kosten auch dann umlagefähig, wenn sie nicht in einem festen Turnus anfallen.

Erneuerung von Pflanzen

Die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen können daher angesetzt werden, soweit die Erneuerung aus gärtnerischen Gründen angebracht ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob eine Pflanze als Ersatz für eine bestimmte, schon abgestorbene Pflanze angeschafft wird oder ob die Neupflanzung erfolgt, damit diese irgendwann an die Stelle einer anderen Pflanze treten kann. Insofern kann der Vermieter auch selbst entscheiden, welche Maßnahmen er zur Gestaltung des Gartens für erforderlich hält, solange diese nicht mit unverhältnismäßigen Aufwendungen verbunden sind oder sich die vertragliche Beschaffenheit der Mietsache dadurch wesentlich ändert.

Hinweis

Sturmschäden

Umlagefähig sind nach überwiegender Meinung auch die Kosten für die Beseitigung von Sturmschäden.

Ebenso für das Entfernen von Bäumen, die so groß geworden sind, dass sie die Licht- und Luftzufuhr zu dem vermieteten Objekt in erheblichem Maß beeinträchtigen oder zu nah am Wohngebäude stehen.

Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten, wenn die Entfernung eines Baums erfolgt ist, weil sich Bewohner des Nachbarhauses über Sicht- bzw. Lichtmangel beschwert haben.

Hinweis

Vernachlässigung der Gartenpflege

Ferner sind die Kosten nicht umlagefähig, wenn sie infolge jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege durch den Vermieter entstanden sind, z. B. weil die Bäume jahrzehntelang nicht mehr...

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