Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die vermieteten Räume mit Trinkwasser von einwandfreier Qualität versorgt werden. Gegebenenfalls muss er eine Wasseraufbereitungsanlage installieren.[1]

 
Achtung

Bleihaltige Rohre prüfen!

Der Umstand, dass das Wasser über bleihaltige Wasserleitungen zugeführt wird, begründet für sich allein noch keinen Mangel. Anders ist es, wenn der Bleigehalt des Wassers einen bestimmten Grenzwert überschreitet. Seit 1.12.2013 muss der Vermieter aber seine Mieter über Bleileitungen in der Hausinstallation informieren.[2]

Trinkwasserverordnung

Die Rechtspraxis orientiert sich hierbei an den in der Trinkwasserverordnung enthaltenen Werten.[3] Danach liegt der Grenzwert für Blei im Trinkwasser bei 0,025 mg/l (seit 1.12.2013 ist der Grenzwert auf 0,01mg/l gesenkt).

Allerdings berechtigt nicht jede Überschreitung dieses Grenzwerts zur Minderung: Kann der Bleigehalt auf ein ungefährliches Maß reduziert werden, wenn der Mieter das Wasser vor dem Gebrauch einige Sekunden ablaufen lässt, liegt ein unerheblicher Mangel i. S. v. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vor.[4] Anders ist es, wenn die Ablaufzeit erheblich länger ist.[5]

Die Verwendung von Wasserfiltern ist dem Mieter wegen der damit verbundenen Gefahr der Keimbildung und der Ausfilterung erwünschter Substanzen nicht zumutbar.[6]

 
Praxis-Beispiel

Trinkwasserverunreinigung

Vergleichbare Grundsätze gelten, wenn das Trinkwasser Nitrate enthält[7], wenn es infolge von Rost bräunlich verfärbt ist[8] oder wenn der Eisen- oder Mangangehalt bestimmte Grenzwerte überschreitet.[9]

Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung. Sie ist bei der Wohnungsmiete hoch und etwa mit 50 % der Bruttomiete anzusetzen.

 
Praxis-Beispiel

Minderungsquote 10 % bei Atelier

Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines Ateliers ist die Beeinträchtigung des Vertragsgebrauchs geringer zu bewerten als bei der Wohnraummiete. Eine Minderung von 10 % der Miete ist hier ausreichend.[10]

Vergleichbares gilt bei der Miete eines Büros. Bei Lagerräumen und dergleichen ist eine unzureichende Trinkwasserqualität i. d. R. als Bagatellmangel zu bewerten; eine Minderung ist hier nicht möglich.

 
Wichtig

Biofilm ist kein Mangel

Gelegentlich kommt es in den Trinkwasserleitungen zur Bildung eines sog. Biofilms. Dieser gilt nicht als gesundheitsschädlich und kann von den Armaturen mittels einer Bürste oder durch Auskochen der Duschköpfe und Perlatoren entfernt werden. Der Biofilm wird nicht als Mangel bewertet.[11]

[3] Grundlegend: LG Hamburg, WuM 1991 S. 161 = NJW 1991 S. 1898 = ZMR 1991 S. 179 m. Anm. Schläger, in ZMR 1991 S. 222; LG Frankfurt, WuM 1990 S. 384 = ZMR 1990 S. 17; LG Köln, ZMR 1991 S. 223; AG Hamburg, WuM 1992 S. 11 = ZMR 1992 S. 26
[4] LG Hamburg, a. a. O.; LG Berlin, GE 1996 S. 929; a. A. Maciejewski, in MM 1986 S. 247, 248: keine wirklich sichere Methode.
[5] AG Hamburg, WuM 1993 S. 736; WuM 1990 S. 383; AG Berlin-Schöneberg, NJW-RR 1991 S. 782; vgl. auch: OLG Köln, Urteil v. 30.4.1991, 22 U 277/90, NJW 1992 S. 51.
[6] LG Hamburg, a. a. O.; Maciejewski, a. a. O.
[7] LG Köln, ZMR 1991 S. 223.
[8] AG Dortmund, WuM 1990 S. 425; AG Berlin-Spandau, MM 1988, Nr. 5 S. 32; AG Brühl, WuM 1990 S. 382.
[9] AG Bad Segeberg, WuM 1998 S. 280: Bei Überschreitung des Eisengehalts um das 10-Fache und des Mangangehalts um das 5-Fache des jeweiligen Grenzwerts.
[11] AG Münster, WuM 2009 S. 586.

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