KG Berlin Beschluss vom 08.09.2010 - 12 U 194/09

Leitsatz (amtlich)

Wird ein Atelier mit Küchenzeile sowie Bad mit Dusche, Wanne und WC als Gewerberaum vermietet, und weist das Wasser keine Trinkwasserqualität auf, kann die Miete wegen Mangels der Mietsache um 10 % gemindert sein.

Haben die Parteien einen bestimmten Standard der Stromversorgung in einem Atelier vertraglich nicht vereinbart, so bedeutet allein das Fehlen eines zweiten Stromkreises keinen Mangel der Mietsache.

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 25 O 547/08)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen.

Gründe

I. Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem Mietverhältnis.

Die Klägerin vermietete mit den als Anlagen K 1 und K 2 vorliegenden und jeweils als "Gewerbe-Mietvertrag" bezeichneten Verträgen an den Beklagten in der W.-straße 83-85 in ... Berlin im Gebäude ... die beiden Ateliers mit den Nrn. 9 und 21. Nach § 1 der Verträge handelt es sich jeweils um "1 Raum inkl. Küchenzeile, Bad mit Dusche, Wanne und WC, 1 weiterer Raum". Vertragsgemäßer Mietbeginn ist für das Atelier Nr. 9 der 1.11.2007 und für das Atelier Nr. 21 der 16.11.2007.

Bis zum 14.4.2008 wies das Wasser in beiden Mieteinheiten keine Trinkwasserqualität auf. Im Atelier 21 ist keine Küchenzeile installiert.

Die Klägerin hat gemeint, es handle sich um Gewerbemietverträge und hat behauptet, zwischen den Mietvertragsparteien sei vereinbart worden, dass die ursprünglich geplante Küchenzeile im Atelier Nr. 21 nicht gebaut werde.

Wegen der schlechten Wasserqualität geht die Klägerin von einer Minderung der Miete um 10 % aus.

Klageweise hat die Klägerin Mietrückstände für das Atelier Nr. 9 für die Monate Januar bis Mai 2008 i.H.v. insgesamt 4.262,23 EUR und für das Atelier Nr. 21 für die Monate Januar bis Dezember 2008 i.H.v. insgesamt 11.010,35 EUR geltend gemacht. Ferner hat sie Ersatz der ihr nach einem Gegenstandswert i.H.v. 15.272,58 EUR errechneten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten i.H.v. 899,40 EUR verlangt

Der Beklagte hat gemeint, ihm hätte die Nutzung der Räumlichkeiten auch zu Wohnzwecken ermöglicht werden sollen und ihm stehe wegen einer Reihe von Mietmängeln, insbesondere weil die Glasdächer des Ateliers Nr. 21 reparaturbedürftig gewesen seien und bei den Reparaturarbeiten die gesamte Grundfläche des Ateliers mit einem fahrbaren Gerüst Platz greifend genutzt worden sei, ein Minderungsrecht zu. Wegen des Mangels an der Wasserversorgung bestehe unter dem Gesichtspunkt der Garantiehaftung ein Schadensersatzanspruch, ihn von der Pflicht zur Mietzahlung zu befreien. Wegen der im Atelier Nr. 21 fortbestehenden Mängel sei die Miete um 50 % reduziert.

Der Beklagte hat behauptet, die Schlüssel für das Atelier Nr. 21 habe er Anfang Januar 2008 zurückgeben müssen und ihm seien erst im Mai 2008 die Räumlichkeiten von der Klägerin zur Nutzung übergeben worden.

Der Beklagte hat Widerklage erhoben. Dem liegt - soweit für das Berufungsverfahren noch von Interesse - Folgendes zugrunde:

Am 2.11.2007 versuchte der Beklagte von seinem bisherigen Atelier in das Atelier Nr. 9 umzuziehen. Als der Umzugswagen das Gebäude Nr. ... erreichte, konnte aber nicht entladen werden, weil das gesamte Gebäude mit einem geschlossenen Bauzaun umgeben war. Der Beklagte behauptet, er habe für den fehlgeschlagenen Umzugsversuch 2.600 EUR bezahlt. Er meint, in dieser Höhe stehe ihm ein Anspruch auf Schadensersatz gegen die Klägerin zu, den er widerklagend geltend macht.

Ferner hat der Beklagte behauptet, dass der Stromkreis im Atelier Nr. 21 unterdimensioniert sei und in Ermangelung einer guten Ausleuchtung eine vertragsgemäße Nutzung als Maleratelier nicht möglich sei. Dazu sei die Installation eines separaten Stromkreises erforderlich. Widerklagend hat der Beklagte von der Klägerin einen Vorschuss für die Installation eines weiteren Stromkreises i.H.v. 2.607,29 EUR verlangt.

Das LG hat nach Beweiserhebung durch Einnahme eines Augenscheins und Einvernahme von zwei Zeugen den Beklagten unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, an die Klägerin 14.520,87 EUR nebst Zinsen zu zahlen und auf die Widerklage unter Abweisung der Widerklage im Übrigen die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 4.292,25 EUR nebst Zinsen zu zahlen und im Atelier Nr. 9 einen bestimmten Mangel zu beseitigen. Zur Begründung hat das LG - soweit für das Berufungsverfahren noch von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt:

Hinsichtlich des Ateliers Nr. 21 sei die Miete gem. § 536 BGB wegen des fehlenden Trinkwassers um 10 % gemindert gewesen. Die Minderungsquote hätte nur höher sein können, wenn die Nutzung des Wassers wegen des Zwecks der Vermietung wesentlich gewesen wäre. Der Beklagte sei aber nicht berechtigt gewesen, in den Räumen zu wohnen, sondern allenfalls gelegentlich dort zu übernachten.

Wegen der fehlenden Küchenzeile sei die Miete um weitere 10 % gemindert. Aus dem Vertrag ergebe sich, dass ursprünglich eine Küchenzeile vorgesehen sei, und es sei nicht ersichtlich, dass etwas anderes vereinbart worden sei.

Die Bew...