In aller Regel handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.[1] Beim Verwalter handelt es sich demgegenüber regelmäßig um einen Unternehmer nach § 14 BGB. Verwalterverträge unterliegen also in aller Regel der Klauselkontrolle nach den Bestimmungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gemäß §§ 305 ff. BGB.[2]
Nach der Definition des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB versteht man unter AGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei – der "Verwender" – der anderen Vertragspartei beim Abschluss des Vertrags stellt. Dabei spielt es keine Rolle,
- ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde aufgenommen werden,
- welchen Umfang die Bestimmungen haben,
- in welcher Schriftart die Regelungen verfasst sind und
- welche Form der Vertrag hat.
Die gesetzlichen Bestimmungen über AGB erfassen damit vom eigentlichen Vertragstext getrennte Bedingungen und selbstverständlich auch ganze Formularverträge oder nur einzelne Textpassagen.
Gesetzliche Vermutung des Verwenders
Bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer, also dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucherin, gilt gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB die gesetzliche Vermutung, dass der Unternehmer, also der Verwalter, die AGB gestellt hat. In der Praxis stellt er diese freilich auch fast ausschließlich.
Mehrfache Verwendung
Daneben muss die mehrfache Verwendung beabsichtigt sein. Eine mehrfache Verwendung liegt dann vor, wenn der Verwalter vorhat, den Vertrag mindestens dreimal zu verwenden.[3] Es kommt also auf die Verwendungsabsicht an und nicht auf die tatsächliche Verwendung, sodass von einem Formularvertrag bereits dann auszugehen ist, wenn dieser das 1. Mal eingesetzt wird.
In aller Regel genügt einmalige Verwendungsabsicht!
Eine einmalige Verwendungsabsicht genügt gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB sogar dann, wenn der Verwalter diesen Vertrag für einen Verbraucher im Sinne des § 13 BGB verwendet, also insbesondere im Fall der Wohnungseigentümergemeinschaften, die nicht lediglich und ausschließlich aus Unternehmern gemäß § 14 BGB bestehen.
Bedienen sich Verwalter vorgefasster Vertragsformulare, die im Internet insbesondere über Portale spezialisierter Verlagshäuser oder Verwalterverbände erhältlich sind, unterliegen die einzelnen Klauseln der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB, selbst wenn der Verwalter lediglich eine einmalige Verwendungsabsicht hat.[4] Entsprechendes gilt, wenn der Verwalter eine von einem Dritten verfasste Klausel verwendet.[5] Hier kommt es also nicht auf eine mehrfache Verwendungsabsicht an. AGB liegen auch dann vor, wenn die Vertragsbedingungen in mehreren Verträgen sprachlich zwar unterschiedlich gefasst, in ihrem wesentlichen Kerngehalt aber identisch sind.[6]
Handschriftliche Verträge/Ergänzungen
Selbst handschriftlich verfasste Verträge können AGB darstellen. Und auch handschriftliche oder maschinenschriftliche Änderungen des Formularvertrags oder Vertragszusätze sprechen nicht gegen den Formularcharakter. Dies wäre lediglich dann der Fall, wenn die Änderung oder der Zusatz im Hinblick auf die konkreten Besonderheiten des Einzelfalls verfasst sind – insbesondere mit Rücksicht auf die Person des Auftraggebers.
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