Im Übrigen handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag
- dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums;
- werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Vermögensbericht;
- Geschäftsbesorgungselemente im Hinblick auf die Verwaltung und Betreuung des Gemeinschaftsvermögens.
Da die dienst- und geschäftsbesorgungsvertraglichen Elemente überwiegen, kann man den Verwaltervertrag rechtlich als einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit größtenteils dienstvertraglichem Charakter qualifizieren.[1]
Unentgeltliche Tätigkeit des Verwalters
Sollte der Verwalter ausnahmsweise – etwa in Kleinanlagen – unentgeltlich tätig werden, handelt es sich in aller Regel um ein Auftragsverhältnis gemäß §§ 662 ff. BGB. Dies gilt auch dann, wenn der unentgeltlich Tätige zumindest Anspruch auf Aufwendungsersatz hat.[2]
Um ein Auftragsverhältnis im genannten Sinn kann es sich auch dann handeln, wenn das Amt des Verwalters ein Wohnungseigentümer ausübt. Wird in einer aus 2 Mitgliedern bestehenden Gemeinschaft einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt, ist nicht grundsätzlich von der stillschweigenden Vereinbarung einer Verwaltervergütung auszugehen.[3] Auch ein Wohnungseigentümerverwalter hat Anspruch auf ein Verwalterhonorar.[4]
Im Übrigen hat jeder Verwalter sämtliche Pflichten eines Beauftragten nach §§ 662 ff. BGB. Der Beauftragte ist insbesondere gemäß
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