OLG Köln Urteil vom 20.09.1996 - 19 U 23/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Hauverwaltervertrag und dessen Kündigungsmöglichkeiten

Leitsatz (redaktionell)

1. Für den Fall, dass ein Hausverwalter eine Vergütung erhält, handelt es sich um einen auf eine Geschäftsbesorgung gerichteten Dienstvertrag.

2. Wenn der Hausverwaltervertrag keine Regelung zur Vergütung enthält, liegt ein Auftragsverhältnis vor. Soll ein Aufwendungsersatz bestehen, liegt dennoch Unentgeltlichkeit vor.

3. Der Verwaltervertrag ist nach den §§ 2038, 745 BGB im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung kündbar. Handelt es sich um ein Auftragsverhältnis, kann er nach der gesetzlichen Regelung vom Auftraggeber jederzeit widerrufen werden.

4. Ein Miterbe kann einen anderen Miterben auf die nach den §§ 2038, 745 BGB erforderliche Zustimmung zur Kündigung verklagen (s. außer den Zitaten des Landgerichts auch Palandt/Edenhofer, a.a.O., Rn. 7; Staudinger/Werner, a.a.O., Rn. 16), wobei diese dem Interesse aller Miterben nach billigem Ermessen entsprechen muß (a.a.O.). Das ist der Fall, wenn ein Interesse eines Miterben an der weiteren Tätigkeit eines pflichtwidrig handelnden Verwalters nicht anerkannt werden kann.

5. Dem Auftragsrecht ist die Ausschlußfrist des § 626 Abs. 2 BGB. Auch für die Kündigung eines Verwaltervertrages nach dem WEG gilt im übrigen § 626 II BGB nicht, sie muß nur in angemessener Frist erfolgen

Normenkette

BGB §§ 611, 626 Abs. 2, §§ 662, 670, 671 Abs. 1, §§ 675, 745, 2038

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 21.12.1995; Aktenzeichen 20 O 208/95)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten zu 1. und die Anschlußberufung der Klägerin wird das Urteil der 20. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 21.12.1995 – 20 O 208/95 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages vom 10.02.1991, abgeschlossen einerseits zwischen der Beklagten zu 1. und der Rechtsvorgängerin der Klägerin, Frau E. G., und andererseits dem Beklagten zu 2., bezogen auf die Verwaltung des Objekts F.straße 2 a in L., eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts O., Blatt 1116, zuzustimmen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 2/3 der Gerichtskosten und ihrer eigenen außergerichtlichen Kosten sowie die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2. ganz; die Beklagte zu 1. 1/3 der Gerichtsksoten und der außergerichtlichen Kosten der Klägerin sowie ihre eigenen außergerichtlichen Kosten ganz.

Die Kosten der Berufungsinstanz trägt die Beklagte zu 1.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten zu 1., gerichtet gegen ihre Verurteilung nach dem Hilfsantrag 1.a. der Klägerin, ist zwar begründet, doch hat andererseits auch die ebenfalls zulässige Anschlußberufung der Klägerin Erfolg, auf die hin die Beklagte zu 1. nach dem Hauptantrag zu verurteilen war.

Der Verwaltervertrag mit dem Beklagten zu 2. (Bl. 2 ff. AH) ist als Auftrag (§ 662 BGB) zu werten. Soweit der Hausverwaltervertrag als ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag angesehen worden ist (BGH WM 1965, 1181; KG DR 1940, 1018), lag den Entscheidungen jeweils ein entgeltlicherVertrag zugrunde, den § 675 BGB im Gegensatz zum Auftragsrecht voraussetzt (Palandt/Thomas, BGB 55. Aufl., § 675 Rn. 1). Der mit dem Beklagten zu 2. geschlossene Verwaltervertrag enthält jedoch keine Vergütungsregelung, ebensowenig der zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2. vor dem AG Leverkusen in dem Rechtsstreit 29 C 66/93 geschlossene Vergleich (Bl. 6 AH). Die Berufungsbegründung räumt auch die unentgeltliche Tätigkeit des Beklagten zu 2. ausdrücklich ein. Soweit der Beklagte zu 2. Aufwendungsersatz erhalten sollte (vgl. § 670 BGB), würde das an der Unentgeltlichkeit nichts ändern (Palandt/Thomas, a.a.O., § 662 Rn. 8).

Der Verwaltervertrag ist nach den §§ 2038, 745 BGB im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung kündbar (KG a.a.O.; Palandt/Edenhofer, a.a.O., § 2038 Rn. 5; Staudinger/Werner, BGB 12. Aufl., § 2038 Rn. 17). Im vorliegenden Fall kann er, da es sich um ein Auftragsverhältnis handelt, nach der gesetzlichen Regelung vom Auftraggeber jederzeit widerrufen werden (§ 671 I BGB). Die Parteien des Vorprozesses haben aber in Ziff. 2. des erwähnten Vergleichs vereinbart, daß der Verwaltervertrag für die Dauer des Bestehens der Erbengemeinschaft nicht ordentlichkündbar sein soll, mithin ein wichtiger Grund für eine außerordentlicheKündigung vorliegen muß. Ob diese Regelung im Hinblick darauf, daß die Beklagte zu 1. an dem Vergleich nicht beteiligt war, rechtlichen Bedenken begegnet, kann offen bleiben, weil das Landgericht mit Recht einen wichtigen Kündigungsgrund bejaht hat. Hierzu nimmt der Senat auf die Seiten 10 und 11 des landgerichtlichen Urteils Bezug und schließt sich diesen Ausführungen ausdrücklich an. Eine ordentliche Rechnungslegung nach § 259 BGB legt auch die Berufungsbegründung nicht dar. Die Vorlage von Unterlagen bzw. Journalen ersetzt keine geordnete Abrechnung. Dies ist bereits in der...