Die Trinkwasserverordnung stellt in einer Wohnungseigentumsanlage für den "Betreiber" Pflichten auf (siehe § 2 Nr. 3 TrinkwV). Der Begriff ist im Anlagenrecht und auch im Technischen Regelwerk gebräuchlich. Er deutet auf eine Person hin, die für das jeweilige Regelungsobjekt verantwortlich ist.[1]
Betreiber (§ 2 Nr. 3 TrinkwV)
Betreiber ist ein "Unternehmer oder sonstiger Inhaber einer Wasserversorgungsanlage".
Der Begriff "Unternehmer" weist auf die gewerblichen Wasserversorgungsunternehmen hin, während der Begriff "sonstiger Inhaber" insbesondere auch die nichtgewerblichen Inhaber einbezieht.[2]
In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es grundsätzlich keinen "Unternehmer". "Inhaber" sind die Wohnungseigentümer als Miteigentümer.[3] Denn die Wasserversorgungsanlage ist eine Anlage i. S. v. § 5 Abs. 2 WEG, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient.[4]
Etwas anderes könnte dann gelten, wenn die Wasserversorgungsanlage auch zur Versorgung von Personen außerhalb der Wohnungseigentumsanlage betrieben wird[5] oder im Fall des Wärmecontractings.[6] Sofern die Wasserversorgungsanlage im Rahmen des Wärmecontractings als Scheinbestandteil gem. § 95 BGB eingebaut worden ist, gilt nämlich der Contractor als Inhaber der Anlage und ist damit ggf. der Adressat der Trinkwasserverordnung.[7]
Gewerbliche Tätigkeit (§ 2 Nr. 8 TrinkwV)
Vermietet nur ein einziger Wohnungseigentümer sein Sondereigentum, wird von der Rechtsprechung häufig außerdem angenommen, es liege für die gesamte Wohnungseigentumsanlage eine "gewerbliche Tätigkeit" i. S. v. § 2 Nr. 8 TrinkwV vor.[8] Von einer gewerblichen Tätigkeit ist nämlich immer dann auszugehen, wenn das Zurverfügungstellen von Trinkwasser unmittelbar (etwa zum Trinken oder Waschen) oder mittelbar (etwa durch die Zubereitung von Speisen mit Trinkwasser) aus einer Tätigkeit resultiert, für die ein Entgelt geleistet wird. Das Zurverfügungstellen des Trinkwassers muss dabei zumindest ein Nebenzweck der Tätigkeit sein, das heißt, regelmäßig zur Ausübung der Tätigkeit gehören und auch erwarteter, mitbezahlter Bestandteil der Tätigkeit sein. Beispiel ist die Vermietung von Wohnraum.
Öffentliche Tätigkeit (§ 2 Nr. 9 TrinkwV)
Werden die im Sondereigentum stehenden Räume eines Teileigentums als Restaurant genutzt, könnte auch eine öffentliche Tätigkeit vorliegen. Denn eine "öffentliche Tätigkeit" ist nach § 2 Nr. 9 TrinkwV die Trinkwasserbereitstellung für einen unbestimmten, wechselnden und nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Personenkreis. Das könnte beispielsweise auch Hotels, Saunabetriebe, Fitnessstudios, vor allem aber Pflegeheime oder Kindergärten betreffen. Es sind auch Tätigkeiten denkbar, die sowohl "gewerblich" als auch "öffentlich" sind. Wie bei dem "Betreiber" ist vorstellbar, dass es ausreicht, wenn ein Teileigentümer in Bezug auf sein Sondereigentum eine "öffentliche Tätigkeit" verrichtet.
Anzeigepflicht nach § 11 TrinkwV
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss nach § 11 TrinkwV für die Wohnungseigentümer als Betreiber einer zentralen Wasserversorgungsanlage, einer dezentralen Wasserversorgungsanlage, einer Eigenwasserversorgungsanlage oder, sofern das Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit bereitgestellt wird, einer Gebäudewasserversorgungsanlage dem Gesundheitsamt schriftlich oder elektronisch Folgendes anzeigen:
- die Errichtung der Wasserversorgungsanlage,
- die Inbetriebnahme und die Wiederinbetriebnahme der Wasserversorgungsanlage,
- die bauliche oder betriebstechnische Veränderung an Trinkwasser führenden Teilen der Wasserversorgungsanlage, wenn diese Veränderung wesentliche Auswirkungen auf die Beschaffenheit des Trinkwassers haben kann,
- den Übergang des Eigentums oder des Nutzungsrechts an der Wasserversorgungsanlage auf eine andere Person und
- die Stilllegung der Wasserversorgungsanlage oder von Teilen der Wasserversorgungsanlage
anzuzeigen.
Adressaten der Trinkwasserverordnung
Armaturen und Leitungen
Bestimmte Teile der Wasserversorgungsanlage, beispielsweise die Armaturen[9] oder die wasserzuführenden Rohre ab der bauseitig dafür vorgesehenen Absperrvorrichtung[10], stehen allerdings im Sondereigentum. Dieser Umstand soll öffentlich-rechtlichen Bescheiden, die sich auch insoweit an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten, aber nicht entgegenstehen.[11] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verwaltet allerdings nur das gemeinschaftliche Eigentum.
Pflichtenwahrnehmung nach WEG
Nach § 9a Abs. 2 WEG müssen nicht die Wohnungseigentümer, sondern muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Pflichten, welche die Trinkwasserverordnung bestimmt, wahrnehmen.[12] Denn nach § 9a Abs. 2 WEG hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahrzunehmen.
Diese "Wahrnehmung" muss die Verwaltung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer organisieren.
- Die Verwaltung muss z. B. dafür sorgen, dass sich die Wasserversorgungsanlage dauerhaft in einem ordnungsm...
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