Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (ZertVerwV) / 6.3 Vertretung gegenüber Verwalter

6.3.1 Überblick

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird nach § 9b Abs. 2 WEG gegenüber dem Verwalter durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten.

Es gibt bereits neuen Verwalter oder noch einen alten Verwalter

Gibt es bereits einen neuen Verwalter, dürfte § 9b Abs. 2 WEG nicht anwendbar sein. Denn diese Bestimmung will nur regeln, was gilt, wenn eine Person auf beiden Seiten eines Geschäfts oder Prozesses steht. Beispiel: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt vom Altverwalter Schadensersatz. Dann kann sie nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertreten werden. Diese Überlegung ist aber noch nicht gesichert. Und nach § 112 AktG wäre es anders.^[1]

Dieselbe Frage stellt sich im Übrigen, wenn die Amtszeit des alten Verwalters am 31.12.2023 endet, der neue Verwalter z. B. am 1.8.2023 ab dem 1.1.2024 bestellt wird und noch im Jahr 2023 der Verwaltervertrag des neuen Verwalters geschlossen werden soll. In diesem Fall dürfte trotz § 9b Abs. 2 WEG der alte Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten können, da es kein "Insichgeschäft" wäre.

[1] BGH, Urteil v. 13.2.1989, II ZR 209/88, NJW 1989 S. 2055.

6.3.2 Vorsitzender des Verwaltungsbeirats

Die Person des Vorsitzenden ergibt sich aus einem Beschluss der Wohnungseigentümer oder der Verwaltungsbeiräte. § 9b Abs. 2 WEG räumt nur eine Vertretungsmacht ein. Die entsprechende Willensbildungskompetenz müssen die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG ausüben, z. B. für die Inhalte des Verwaltervertrags. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist nach h. M. nicht anwendbar.^[1] Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ist auch nach § 9b Abs. 2 WEG nicht in der Lage, den Verwalter abzuberufen. Er kann dem Verwalter die von den Wohnungseigentümern beschlossene Abberufung nur mitteilen.

[1] A. A. Lehmann-Richter/Wobst, NJW 2021, S. 662 Rn. 16.

6.3.3 Wohnungseigentümer

§ 9b Abs. 2 WEG gibt eine Beschlusskompetenz, für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Wohnungseigentümer als Vertreter gegenüber dem Verwalter zu bestimmen. Bestimmen die Wohnungseigentümer einen Dritten, z. B. einen Rechtsanwalt, ist der Beschluss nichtig.