Es bedarf keiner Problematisierung, dass beispielsweise der Austausch defekter Leuchtmittel unabhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft stets eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung darstellt. Entsprechendes gilt für den Fall, dass im Lauf der Heizperiode Heizöl nachzukaufen ist. Keiner der Wohnungseigentümer dürfte als Alternative ein Frieren oder die Anschaffung kostenaufwändiger Elektro-Heizsysteme für seine Einheit bevorzugen.
Im Übrigen wird man sich aber durchaus bezüglich der Beantwortung der Frage, welche Maßnahme noch von untergeordneter Bedeutung ist, an der Größe der jeweils verwalteten Gemeinschaft orientieren können.[1] In größeren Wohnanlagen dürfte man jedenfalls davon ausgehen können, dass der Verwalter im Zuge eines konsequenten Hausgeldinkassos auch zur Erhebung von Hausgeldklagen ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ermächtigt ist (siehe hierzu Hausgeld; Mahnwesen (ZertVerwV), Kap. 4). Nach diesseits vertretener Ansicht muss dies auch in kleineren Anlagen gelten, da hier Hausgeldausfälle wesentlich gravierendere Folgen haben können, gesichert ist dies aber nicht.
Laufende Erhaltung
Unabhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft stellen die Maßnahmen der laufenden Erhaltung sicherlich solche von untergeordneter Bedeutung dar, wie etwa:
- Auswechseln von Leuchtmitteln;
- Beschaffung von Ersatzteilen;
- Versiegelung von Treppenhausfenstern;[2]
- Reinigung der Dachrinne;
- Reparatur defekter Teile der Heizungsanlage;
- Erhaltungsmaßnahme an einzelnen Fenstern.
Im Übrigen hängt die Beantwortung der Frage, welche Maßnahme noch untergeordneter Bedeutung ist, von den Maßgaben des konkreten Einzelfalls ab. Insgesamt dürfte gelten, dass bei untypischen und seltenen Maßnahmen wohl eher nicht von einer untergeordneten Bedeutung auszugehen ist.[3] Insoweit dürfte man den Verwalter nicht als berechtigt ansehen, ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss Mietverträge über gemeinschaftliche Flächen, wie etwa Stellplätze oder Räume und auch Fassadenflächen zwecks Werbemaßnahmen, abschließen zu können.[4] Die Entscheidung muss hier stets den Wohnungseigentümern überlassen bleiben, weil ihnen hier Gebrauchsmöglichkeiten entzogen werden. Im Fall der Vermietung von Gebäudefassaden zu Werbezwecken dürfte ohnehin auch eine bauliche Veränderung zu sehen sein.
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