AG Stade Urteil vom 16.01.2014 - 64 C 632/13

Tenor

1. Der Beschluss zu TOP 10 der Versammlung der Eigentümergemeinschaft WEG … vom 25.06.2013, der da lautet:

„Es wird beschlossen, die Sanierung der Balkone … (die Balkone an der Straßenseite) zu beauftragen. Es soll noch von der Firma … ein Kostenvoranschlag eingeholt werden. Es wird ein Holzbelag (witterungsbeständiges Holz) aus Kostengründen akzeptiert, sofern die jetzigen Höhen eingehalten werden können. Herr … wird darüber hinaus auch einen Kostenvoranschlag einer regionalen Firma einholen. Die Vergabe erfolgt in Abstimmung mit dem Beirat. Die Finanzierung erfolgt aus der Rücklage”.

wird für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner 1/8 sowie die Beklagten als Gesamtschuldner 7/8.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die jeweiligen Vollstreckungsschuldner können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweiligen Vollstreckungsgläubiger nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

4. Der Streitwert wird auf bis zu 4.000,00 EUR festgesetzt, wobei auf den Klagantrag zu 1) bis zu 3.500,00 EUR, auf den Klagantrag zu 2) bis zu 500,00 EUR entfallen.

Tatbestand

Die Parteien sind sämtlichst Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft … in Stade. Verwalter ist Herr ….

Im Verwaltervertrag, welcher zwischen Herrn … und der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen worden war, ist u.a. unter Ziffer 4 a) vorgesehen, dass der Verwalter Aufträge vergeben kann, wenn die Kosten zur Durchführung der Maßnahmen den Betrag von 1.000,00 EUR nicht übersteigen.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten des Verwaltervertrages wird auf Anlage 5 (Bl. 69 ff. d.A.) verwiesen.

Am 25.06.2013 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt.

Zu dieser Eigentümerversammlung hatte der Verwalter zuvor mit einem Schreiben eingeladen, welchem die Tagesordnung der Versammlung in Form eines Protokollentwurfes beigefügt war. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Anlage K 3 (Bl. 49 ff. d.A.) verwiesen.

Des Weiteren war der Einladung eine Vollmacht zum Ankreuzen für die zur Abstimmung stehenden Tagesordnungspunkte beigefügt. Diese Vollmacht enthielt keine Ankreuzmöglichkeit bzgl. TOP 10.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Vollmachtsformulars wird auf Anlage K 4 (Bl. 56 d.A.) verwiesen.

Die Versammlung selbst fand am 25.06.2013 ohne die Kläger statt, welche zuvor die Vollmacht (s. Anlage K 4) ausgefüllt hatten und sich vom Verwalter vertreten ließen.

In der Versammlung vom 25.06.2013 wurde unter TOP 10 folgender Beschluss gefasst:

„Es wird beschlossen, die Sanierung der Balkone … (die Balkone an der Straßenseite) zu beauftragen. Es soll noch von der Firma … ein Kostenvoranschlag eingeholt werden. Es wird ein Holzbelag (witterungsbeständiges Holz) aus Kostengründen akzeptiert, sofern die jetzigen Höhen eingehalten werden können. Herr … wird darüber hinaus auch einen Kostenvoranschlag einer regionalen Firma einholen. Die Vergabe erfolgt in Abstimmung mit dem Beirat. Die Finanzierung erfolgt aus der Rücklage”.

Dem vorausgegangen war laut Versammlungsprotokoll folgender Hinweis:

„Die Abdichtung der Balkone … ist sanierungsbedürftig. Ein Foto ist als Anlage beigefügt.

Ebenfalls ist ein Kostenvoranschlag der Fa. … als Anlage beigefügt; es ist von Gesamtkosten (inkl. Gerüst, Abbruch, Dachdecker- und Malerarbeiten) von ca. 6.900 EUR auszugehen.”

Darüber hinaus befand sich u.a. unter TOP 11.2 folgender Passus:

„Die Treppenhausfenster werden versiegelt. Herr … wird den Auftrag erteilen”.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten die Versammlung betreffend wird auf das Versammlungsprotokoll vom 25.6.2013 (K 1, Bl. 5 ff. d.A.) Bezug genommen.

Die Versiegelung wurde im Anschluss in Auftrag gegeben. Die Kosten beliefen sich auf 107,00 EUR brutto.

Hinsichtlich der Einzelheiten der den Kosten zugrunde liegenden Rechnung der Firma … Baugesellschaft vom 29.10.2013 wird auf Anlage 6 (Bl. 85, 86 d.A.) Bezug genommen.

Die Kläger sind der Auffassung, dass die Beschlussfassung zu TOP 10 der Versammlung bereits formal mangelhaft sei, da es an einer ordnungsgemäßen Einladung fehle, da sich aus der der Einladung beigefügten Vollmacht nicht ergebe, dass zu TOP 10 eine Abstimmung erfolgen solle.

Auch entspreche der Beschluss zu TOP 10 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da es sowohl an einer Bestandsaufnahme bzgl. des Zustandes der straßenseitigen Balkone als auch an einem Sanierungskonzept fehle. Auch läge deshalb ein Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung vor, weil zuvor nicht mehrere Alternativ- bzw. Konkurrenzangebote eingeholt worden seien.

Gleiches gelte im Übrigen auch für TOP 11.2 des Versammlungsprotokolls.

Die Kläger beantragen,

1. der Beschluss zu TOP 10 der Versammlung der Eigentümergemeinschaft WEG … vom 25.06.2013, der da lautet:

   „Es wird beschlossen, die Sanierung der Balkone … (die Balkone an der Straßenseite) zu beauftragen. Es soll noch von der ...