Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (ZertVerwV)

Zusammenfassung

Überblick

Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.5. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.

1 Gebrauchs-/Nutzungsrechte

1.1 Gebrauch des Sondereigentums

1.1.1 Überblick

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 13 Abs. 1 WEG berechtigt, sein Sondereigentum zu bewohnen, also es zu gebrauchen. Mit dem Begriff des "Gebrauchs" ist die selbstnützige, tatsächliche Verwendung des Sondereigentums, vor allem Gehen, Laufen, Schlafen, Spielen, Treten und Wohnen gemeint.^[1] Keine Gebrauch ist die Vermietung/Verpachtung. Hier geht es darum, Nutzungen zu ziehen.

[1] Siehe im Einzelnen SWK WEG-R-WEG/Mehle, Gebrauch des Sondereigentums.

1.1.2 Einwirkungsmöglichkeiten der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer können nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren, auf welche Art und Weise das Sondereigentum gebraucht (und benutzt) werden darf.^[1] Soweit der Gebrauch nicht durch eine Vereinbarung geregelt ist, können die Wohnungseigentümer ferner über einen ordnungsmäßigen Gebrauch nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen.

Gebrauchsregelungen finden sich in Bezug auf das Sondereigentum, das einem Wohnungseigentum zugeordnet ist, i. d. R. in der Hausordnung. Hier kann ein Wohnungseigentümer beispielsweise erfahren, ob und wann er zu Hausmusik berechtigt ist und ob und welche Tiere er halten darf.

In Bezug auf das Sondereigentum, das einem Teileigentum zugeordnet ist, finden sich hingegen häufig zusätzlich in der Gemeinschaftsordnung als Zweckbestimmung im engeren Sinne (siehe dazu Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung, Kap. 4.2.2) Gebrauchs- und Benutzungsbeschränkungen, z. B. die Anordnung, dass die Räume nur als "Praxis" gebraucht werden dürfen.

Raumbenennungen in der Teilungserklärung

Finden sich Raumbenennungen in der Teilungserklärung, häufig in der Beschreibung einer Einheit oder in einem Aufteilungsplan, muss ausgelegt werden, ob eine Benutzungsvereinbarung vorliegt.

[1] Siehe im Einzelnen SWK WEG-R-WEG/Mehle, Gebrauchs- und Nutzungsvereinbarungen Rn. 3 ff.

1.1.3 Gesetzliche Gebrauchsgrenzen

Haben die Wohnungseigentümer zum Gebrauch selbst nichts bestimmt, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG das Sondereigentum so zu gebrauchen, dass er anderes Sondereigentum und/oder das gemeinschaftliche Eigentum nicht stört.

Etwas anderes gilt, soweit der Nachteil, der einem anderen durch ein Gebrauchsverhalten zugefügt wird, bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbar ist. Ist ein Haus hellhörig, wird es sich beispielsweise nicht vermeiden lassen, dass die Nachbarn das Rücken von Stühlen, einen Ehekrach oder schreiende Kinder hören.

Ferner gilt etwas anderes, wenn ein Wohnungseigentümer auf eine vorübergehende Störung einen Anspruch hat. Ob es so liegt, ist eine Frage des Einzelfalls. Beispielsweise wird man es einem Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht verbieten können, einmal im Jahr aus Anlass seines Geburtstags z. B. bis um 23 Uhr Gäste zu empfangen und dabei auch laut Musik abzuspielen.

1.2 Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums

1.2.1 Überblick

Jeder Wohnungseigentümer hat als Miteigentümer gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG auch am gemeinschaftlichen Eigentum ein Mitgebrauchsrecht.^[1]

Mitgebrauch i. d. S. ist das aus der Gemeinschaft am Bruchteilseigentum herzuleitende Recht, persönliche Gebrauchsvorteile aus der gemeinschaftlichen Sache zu ziehen, d. h. an dieser den Mitbesitz i. S. d. § 866 BGB auszuüben, der seiner Natur nach nicht in Bruchteilen bestehen kann.^[2]

Die Gebrauchsbefugnis ist "persönlichkeitsbezogen" und unteilbar und nicht beispielsweise quotal entsprechend auf den Miteigentumsanteil beschränkt.^[3] Dies bedeutet, dass ein Wohnungseigentümer mit 60/1.000 MEA das Treppenhaus oder einen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Stellplatz genauso gebrauchen darf, wie ein Wohnungseigentümer mit 400/1.000 MEA.

[1] Siehe im Einzelnen SWK WEG-R-WEG/Mehle, Gebrauch gemeinschaftlichen Eigentums.

[2] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 191/15, ZMR 2016 S. 888 Rn. 28.

[3] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 191/15, ZMR 2016 S. 888 Rn. 28.

1.2.2 Vermietung oder Verpachtung

Mitgebrauch ist nach h. M. ferner die Vermietung oder Verpachtung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen oder Räume.^[1] Hierin liegt – dogmatisch betrachtet – allerdings kein Mitgebrauch, sondern eine Mitnutzung (= die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zieht aus der Vermietung oder Verpachtung Früchte), die an die Stelle des Mitgebrauchs tritt. Wenigstens aus Gründen der Praktikabilität sollte der h. M., die grundsätzlich unangefochten ist, aber gefolgt werden.^[2]

Vermietung

Das gemeinschaftliche Eigentum wird von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vermietet. Die Miete oder Pacht ist eine Einnahme und als solche in der Jahresabrechnung darzustellen. Jedem Wohnungseigentümer gebührt nach § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG hieran ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil. Der Anteil bestimmt sich nach dem gem. § 47 GBO im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Eine Einschränkung ist allerdings jedenfalls dort geboten, wo eine Vermietung/Verpachtung im Ergebnis zur Begründung eines einem Sondernutzungsrecht gleichkommenden Rechts führt. Denn ein Sonde...