Sondernutzungsrecht: Bestimmtheit

Leitsatz

Ist vereinbart, dass der Bauträger an allen nicht bebauten Grundstücksflächen Sondernutzungsrechte festlegen kann, die nicht schon nach der Gemeinschaftsordnung zum gemeinschaftlichen Gebrauch oder zum Gebrauch einzelner Sondereigentümer vorgesehen sind, sind die Flächen ausreichend bestimmt.

Normenkette

WEG §§ 13 Abs. 2, 15 Abs. 1

Das Problem

1. Bauträger B gibt eine Teilungserklärung ab. Das Grundbuchamt legt u.a. für einen Miteigentumsanteil von 15,5/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung mit Keller, die im Aufteilungsplan mit Nr. A1 gekennzeichnet ist, ein Blatt im Wohnungseigentumsgrundbuch an. Zur näheren Bestimmung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums nimmt B auf die Bewilligung der Teilungserklärung Bezug. In der der Teilungserklärung beigefügten Gemeinschaftsordnung ist hinsichtlich der Sondernutzungsrechte folgende Regelung enthalten:

   "B ist berechtigt, nicht bebaute Grundstücksflächen, die nicht schon nach dieser Urkunde zum gemeinschaftlichen Gebrauch (z.B. als Zugang) oder zum Gebrauch einzelner Sondereigentümer vorgesehen sind, durch notariell beurkundete oder beglaubigte Erklärungen ohne Zustimmung anderer Miteigentümer einzelnen oder mehreren Sondereigentumseinheiten als Sondernutzungsrecht zuzuweisen (z.B. als Kfz-Stellplatz, Garten o.ä.), und die Eintragung im Grundbuch zu bewirken. (…) Die Sondernutzungsrechte sind bereits jetzt unter der aufschiebenden Bedingung bestellt, dass die Begründung in vorstehender Weise erfolgt; die übrigen Eigentümer sind dann von der Nutzung ausgeschlossen. Bis zur Zuweisung sind alle Eigentümer zum Mitgebrauch dieser Flächen bzw. Räume berechtigt."

2. Anfang 2017 veräußert B an den E das Wohnungseigentum Nr. A1. Im Bauträgervertrag erklärt B, er weise dem jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. A1 "ein Sondernutzungsrecht an dem im beigefügten Kfz-Stellplatzplan eingezeichneten oberirdischen Pkw-Stellplatz Nr. 2" zu. Auf dem in Bezug genommenen "Kfz-Stellplatzplan" sind 6 oberirdische Parkplätze eingezeichnet und nummeriert. Eine nach Lage und Bezeichnung übereinstimmende Eintragung findet sich in den Aufteilungsplänen, auf die sich die Teilungserklärung bezieht, wobei diese Flächen allerdings nicht als Parkplätze bezeichnet bzw. beschrieben sind.
3. Der Urkundsnotar beantragt "die Zuweisung des Sondernutzungsrechts am oberirdischen Pkw-Stellplatz zur Wohnung Nr. A1". Dies lehnt das Grundbuchamt ab. Mangels hinreichend bestimmten Inhalts liege die Grundvoraussetzung für die Begründung eines Sondernutzungsrechts mit aufschiebender Bedingung nicht vor. Anhand der Teilungserklärung seien nämlich weder Art noch Umfang oder Lage der Sondernutzungsrechte bestimmbar.
4. Gegen diese Entscheidung wendet sich der Urkundsnotar namens B. Er meint, die Abgrenzung des aufschiebend bedingten Sondernutzungsrechts genüge dem Bestimmtheitserfordernis. Denn es sei möglich, anhand der Lage- und Grundrisspläne festzustellen, wo sich die Wege und Zugänge befinden. Im Übrigen sei auch ersichtlich, welche Stellplätze geplant seien. Die Beschwerde hat Erfolg!

Die Entscheidung

Die Flächen, die B dazu bestimmen könne, dass sie einem Sondernutzungsrecht unterliegen sollen, seien in der Gemeinschaftsordnung hinreichend bestimmt worden.

Allgemeines zur aufschiebenden Begründung von Sondernutzungsrechten

1. Sondernutzungsrechte könnten im Falle der "Vorratsteilung" nach § 8 WEG einseitig durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung begründet werden. Seien die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen worden (negative Komponente) und habe sich der teilende Eigentümer durch Zuordnungserklärung vorbehalten, Sondernutzungsrechte später zuzuordnen, so stelle sich diese Regelung im Hinblick auf die "negative Komponente" des Sondernutzungsrechts als aufschiebende Bedingung im Sinne des § 158 Abs. 1 BGB dar. Dies sei in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich so auch formuliert worden. Der Ausschluss des Mitgebrauchs sei von Anfang an – wenn auch unter der aufschiebenden Bedingung – zum Inhalt des Sondereigentums jedes Wohnungseigentümers geworden (Hinweis auf BayObLG v. 6.3.1986, BReg 2 Z 76/85, DNotZ 1988 S. 30).
2. Das Ereignis, mit dessen Eintritt der Ausschluss wirksam sein solle, sei die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers. Die Regelung in der Gemeinschaftsordnung bewirke, dass die anderen Wohnungseigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen seien. Ihr Sondereigentum werde durch die Begründung des Sondernutzungsrechts zugunsten des Begünstigten nicht mehr (zusätzlich) verändert. Deshalb sei ihre Mitwirkung sowie die der Grundpfandgläubiger bei der Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch entbehrlich (Hinweis auf BayObLG v. 8.11.1985, BReg 2 Z 119-122/84).
3. Grundvoraussetzung sei, dass die negative Komponente des Sondernu...