OLG Nürnberg Urteil vom 20.01.2004 - 3 U 3436/03

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Urteil vom 17.09.2003; Aktenzeichen 3 O 6026/03)

Tenor

I. Auf die Berufung des Antragsgegners wird das Endurteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 17.9.2003 – Az.: 3 O 6026/03 – abgeändert.

II. Die Beschlussverfügung vom 9.7.2003 – Az.: 3 O 6026/03 – wird aufgehoben.

Der Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung wird abgewiesen.

III. Die Antragsteller tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Beschluß:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf

12.500,– EURO

festgesetzt.

Tatbestand

A.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach den §§ 540 Abs. 2, 313 a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

B.

Bei der vom Senat getroffenen Feststellung, nämlich dass das Schreiben des Beklagten vom 6.2.2003 (= Anlage A 1) nicht gegen die Bestimmungen des Rechtsberatungsgesetzes verstößt, ist dieses in zwei große Abschnitte untergegliedert worden:

I. Erster Teil des Schreibens = beginnend ab dem Satz „Zu Ihren Fragen, bzw. Ausführungen nehme ich wie folgt Stellung:”

endend mit Ziff. 7 „Die Abrechnungen für das Jahr 2000 und 2001 sind korrekt und bedürfen keiner Verbesserung.”

Der Beklagte erbringt hier zweifelsfrei eine rechtsbesorgende Tätigkeit. Er erläutert im Auftrag eines Wohnungseigentümers, der seine Wohnung vermietet hat, dessen Mieter eine Nebenkostenabrechnung und trifft so rechtliche Wertungen.

Diese Tätigkeit ist dem Beklagten jedoch nach Art. 1 § 5 Nr. 3 Rechtsberatungsgesetz erlaubt.

1. Der Senat ist sich bei dieser Bewertung im klaren, dass der Beklagte im vorliegenden konkreten Fall allein der nach § 26 WEG bestellte Verwalter (=WEG-Verwalter), nicht aber zugleich Verwalter des (vermieteten) Sondereigentums eines einzelnen Wohnungseigentümers (=Mietverwalter) ist. Jedoch ist einer der Schwerpunkte der Tätigkeit eines WEG-Verwalter die nach § 28 Abs. 3 WEG vorzunehmende Abrechnung der von den einzelnen Wohnungseigentümern aufgrund des vorangegangenen Wirtschaftsplanes eingezahlten sog. Hausgelder. Eine solche Abrechnung ist ohne rechtliche Wertungen und damit einer rechtsberatenden, bzw. -besorgenden Tätigkeit nicht möglich. Denn der Verwalter muss nicht nur tatsächliche Kosten ermitteln, sondern sich anhand von Teilungsordnung und/oder Wohnungseigentümerbeschlüssen und zum Teil auch anhand der Heizkostenverordnung (siehe Palandt, Kommentar zum WEG, 62. Auflage, Rdnr. 23 zu § 16 WEG) Gedanken über den richtigen Verteilungsschlüssel machen.

Der Senat teilt weiter die Auffassung des OLG Celle (Beschluss vom 17.11.1999, 4 W 263/99, OLGR 2000, 137 ff) in dem ausgeführt ist:

„Dieser (gemeint ist der einzelne vermietende Wohnungseigentümer) kann an die Abrechnungen des Verwalters grundsätzlich die selben Anforderungen stellen wie sein Mieter ihm gegenüber. Daraus folgt, dass im Falle vermieteten Wohnungseigentums die Einzelabrechnung die Nebenkosten i.S.d. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der zweiten Berechnungsverordnung ausweisen muss. Anders könnte der vermietende Wohnungseigentümer seiner eigenen Abrechnungspflicht gegenüber seinem Mieter, den er nicht nur auf die Verwalterabrechnung verweisen darf (…) nicht nachkommen, da ihm weitere Informationen nur schwer zugänglich sind.”

Dies Abrechnungstätigkeit ist jedoch zweifellos durch Art. 1 § 5 Nr. 3 RBerG gedeckt, da diese Abrechnungstätigkeit zum Kernbereich der Verwaltertätigkeit gehört.

§ 5 Nr. 3 deckt dann aber auch die konkrete Tätigkeit im vorliegenden Fall:

1. Wenn der WEG-Verwalter bereits eine ordnungsgemäße Abrechnung innerhalb der Wohnungseigentümer vorgenommen hat, dann bedarf die hier erfolgte Erläuterung einer darauf basierenden Betriebskostenabrechnung des einzelnen (vermietenden) Wohnungseigentümers keiner zusätzlichen rechtlichen Tätigkeit mehr.

   Auch weist der Antragsgegnervertreter zu Recht darauf hin, dass die Akzeptanz der Abrechnung durch den Wohnungseigentümer mit der Akzeptanz seines Mieters hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung, die eben diese Abrechnung zur Grundlage hat, eng zusammenhängt.

2. Hinzu kommt folgendes:

   Insbesondere seit der Wiedervereinigung sind aufgrund steuerrechtlicher Förderungsmaßnahmen Eigentumswohnungen vermehrt zur steuerersparenden Kapitalanlage erworben worden und werden nun nicht mehr selbst bewohnt, sondern vermietet. Es ist inzwischen üblich geworden, den gewerblich tätigen Wohnungseigentümerverwaltern auch die Verwaltung des Sondereigentums zu übertragen (= Mietverwaltung). Auch bei letzterer ist ein Schwerpunkt die Abrechnung der üblicherweise im Wege einer abschlagsweisen Vorauszahlung erbrachten Betriebskosten. Auch diese Tätigkeit beinhaltet eine rechtsberatende und rechtsbesorgende Tätigkeit, die durch § 5 Nr. 3 Rechtsberatungsgesetz gedeckt ist. Das Gesetz differenziert nicht zwischen dem Wohnungseigentümerverwalter und dem Mietverwalter, sondern es spricht vom Verwalter schlechthin. Hätte hier also der vermietende Eigentümer den Beklagten generell mit der Sonderverwaltung beauftragt, bestünden überhaupt keine Bedenken gegen die von der Klägerin beanstandende Tätigkeit (soweit sie zunächst den oben ...