Betriebskostenabrechnung: Verhältnis zur Abrechnung

Leitsatz

Vermietende Wohnungseigentümer müssen grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Abrechnung noch nicht vorliegt.

Normenkette

BGB § 556 Abs. 3 Satz 2; WEG § 28 Abs. 2

Das Problem

1. B ist Mieterin des Sondereigentums von Vermieter K, für das B neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hat. Der Mietvertrag enthält eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung mit B abgerechnet werden. Die Wohnungseigentümer genehmigen die Abrechnungen 2011 und 2012 im November 2013. K rechnet daher die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab. B beruft sich auf § 556 Abs. 3 BGB, wonach über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen, die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen und nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen ist, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
2. Mit seiner Klage macht K für die jeweiligen Abrechnungszeiträume Nachforderungen geltend. Die Klage bleibt in allen Instanzen ohne Erfolg.

Die Entscheidung

1. Vermietende Wohnungseigentümer müssten grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Abrechnung noch nicht vorliege.

   § 556 Abs. 3 BGB

   Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5 Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

2. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB sei über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnungspflicht sei nicht davon abhängig, dass dem vermietenden Wohnungseigentümer bereits der Beschluss über die Abrechnung vorliege. Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung sei § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht zu entnehmen, ergebe sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem würde hierdurch der Mieter eines Sondereigentums in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, da er durch das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten.
3. Die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG), entstehe zwar gegenüber den anderen Eigentümern im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Kosten und Lasten, sondern erst durch den Beschluss gemäß § 28 Abs. 5 WEG. Dieser Beschluss entfalte jedoch gegenüber dem Mieter keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für das vermietete Sondereigentum sei damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.
4. Ein vermietender Wohnungseigentümer könne daher, wenn der Verwalter die Abrechnung verspätet erstelle, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten habe, was er konkret darzulegen habe. Hieran fehle es im Fall. Zwar müsse sich der vermietende Wohnungseigentümer ein Verschulden des (früheren) Verwalters nicht zurechnen lassen, weil dieser, grundsätzlich – und so auch hier – hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung nicht sein Erfüllungsgehilfe sei. K habe jedoch lediglich geltend gemacht, der bis zum 31. Dezember 2012 tätige Verwalter habe die Abrechnung für die Jahre 2010 und 2011 nic...