Abrechnung: Verhältnis zum Mieter

Leitsatz

Die Betriebskostenabrechnung für ein vermietetes Sondereigentum ist nicht ordnungsgemäß, wenn lediglich die WEG-Abrechnung "durchgereicht" wird.

Normenkette

§ 556 Abs. 3 BGB

Das Problem

1. Wohnungseigentümerin K vermietet ihr Sondereigentum. Sie legt sämtliche ihr in der Hausgeldabrechnung gestellten Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen auf Mieter B um, indem sie M ihre WEG-Einzelabrechnung "weiterreicht". M will vor diesem Hintergrund nicht zahlen. Er weist auf den Mietvertrag hin, in welchem nur die dort aufgezählten kalten und warmen Betriebskosten nach der Wohn-/Nutzfläche hätten umgelegt werden dürfen. Auch seien durch die fehlende Trennung der Kostenarten die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen nicht korrekt verrechnet worden.
2. K verklagt M auf Nachzahlung aus der Abrechnung.

Die Entscheidung

1. Ohne Erfolg! Der Mietvertrag sehe vor, dass sich die Miete aus der Nettokaltmiete und Vorauszahlungen auf kalte und warme Betriebskosten zusammensetzt. Bestandteil des Mietvertrags sei "die Vereinbarung über Betriebskostenvorauszahlungen". Gemäß dieser Vereinbarung erfolge die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten – mit Ausnahme der Entgelte für den Breitbandkabelanschluss und die Wasserversorgung – nach dem Verhältnis der Wohnfläche je Wirtschaftseinheit. Die Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser erfolge bei vorhandener messtechnischer Einrichtung zur Verbrauchserfassung zu 50 % nach Wohnfläche bzw. beheizter Wohnfläche und zu 50 % nach erfasstem Verbrauch.
2. Diesen vertraglichen Vorgaben genüge die Abrechnung nicht. K habe die Betriebskosten nach der Höhe ihres Miteigentumsanteils abgerechnet. Zwar betreffe die Abweichung des Verteilungsmaßstabes vom Mietvertrag grundsätzlich nur die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Da M der Umlageschlüssel "Miteigentumsanteil" nicht nachvollziehbar sei, fehle es aber an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit der Abrechnung insgesamt. Eine Hausgeldabrechnung könne nur dann der Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB zugrunde gelegt werden, wenn sie – bereinigt um die nicht umlagefähigen Kosten – Angaben zum Miteigentumsanteil des Vermieters enthalte, welcher der Wohn-/Nutzfläche entspreche.
3. Die Abrechnung sei auch deshalb fehlerhaft, weil sie die von B geleisteten Vorschüsse nicht korrekt wiedergebe. Wenn eine Gesamtabrechnung erfolge, müssten Vorauszahlungen nicht nach Einzelpositionen aufgegliedert werden. Eine Aufteilung sei jedoch erforderlich, wenn verschiedene Abrechnungen erstellt werden würden. Um verschiedene Abrechnungen handle es sich, wenn – wie hier – getrennt nach Heiz- und Warmwasserkosten und den anderen Betriebskosten abgerechnet werde. Ob eine einheitliche oder getrennte Abrechnungspflicht bestehe, richte sich nach der vertraglichen Vereinbarung. Da nach dem Mietvertrag eine getrennte Abrechnung nach den kalten Betriebskosten und den Kosten für Heizung und Warmwasser vorgesehen sei, hätte K den jeweiligen Kostenarten die jeweils von M auf diese geleisteten Zahlungen gegenüberstellen müssen.

Kommentar

Anmerkung

1. Ein vermietender Wohnungseigentümer kann die Gesamtabrechnung und seine Einzelabrechnung nicht einfach an den Mieter "weiterreichen". Eine WEG-Abrechnung ist keine Betriebskostenabrechnung im Sinne des Mietrechts. Etwas anderes gilt nur, wenn die WEG-Abrechnungen im Wesentlichen einer Betriebskostenabrechnung entsprechen.

2. Der vermietende Wohnungseigentümer kann im Verhältnis zum Mieter nicht einwenden, zu einer Betriebskostenabrechnung nicht in der Lage gewesen zu sein, weil es (noch) an einer WEG-Abrechnung gefehlt hat.

   § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten

   (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

   (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

   (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendu...