OLG Hamm Urteil vom 09.12.2021 - 18 U 68/20

Leitsatz (amtlich)

1. Verwendet ein Verbraucher bei einer Leistung die Formulierung "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht", so bringt er damit hinreichend zum Ausdruck, die Leistung nur unter Vorbehalt erbringen zu wollen. Dies führt dazu, dass der Empfänger der Leistung nicht darauf vertrauen darf, das Empfangene behalten zu dürfen, wodurch die Einwendung des § 814 BGB regelmäßig ausgeschlossen wird.

2. Ein Makler kann auch trotz Vorkenntnis seines Kunden die Maklerprovision verdienen, wenn der Makler zusätzliche Informationen liefert, die eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung darstellen. Um eine wesentliche Maklerleistung annehmen zu können, ist erforderlich (und ausreichend), dass der Kunde durch den Nachweis des Maklers den konkreten Anstoß bekommen hat, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern (vgl. BGH, Urteil vom 04.10.1995, Az. IV ZR 163/94; BGH, Urteil vom 20.11.1997, Az. III ZR 57/96). Eine solche weitere wesentliche Maklerleistung kann in der Organisation und Durchführung einer Objektbesichtigung liegen. Dies kommt aber nur dann in Betracht, wenn dem Maklerkunden das Objekt nicht schon vorher gut bekannt gewesen ist.

3. Ebenso kann eine weitere wesentliche Maklerleistung u. Umständen darin liegen, dass der Makler dem Kunden Unterlagen zur Verfügung stellt, die dieser benötigt, um eine Finanzierung zum Erwerb des Objekts zu erlangen. Hat er bereits vorher eine Zusage über die Finanzierung erhalten, so liegt in der Übermittlung der Unterlagen keine weitere wesentliche Maklerleistung.

Normenkette

BGB §§ 652, 814

Verfahrensgang

LG Münster (Aktenzeichen 2 O 450/19)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird unter Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Münster vom 13.02.2020, Az. 02 O 450/19 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Mitgläubiger 11.602,50 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.02.2019 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Die Kläger begehren die Rückzahlung einer bereits gezahlten Maklerprovision.

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung im Hause Xstraße 00 in Z, bei dem es sich um ein Haus mit mehreren Eigentumswohnungen handelt. Im Sommer 2018 entschied sich die Bewohnerin, Frau Y (nachfolgend Verkäuferin), dazu, ihre im 2. Obergeschoss gelegene Eigentumswohnung zu verkaufen. Zu diesem Zweck schloss sie mit der Beklagten am 06.06.2018 einen qualifizierten Alleinauftrag bezüglich Maklerleistungen. Die Kläger, die die Wohnung später auch käuflich erwarben, wandten sich an die Beklagte und erklärten ihr Interesse an der Wohnung. Unter dem 15.06.2018 übersandte der Zeuge A für die Beklagte das von ihm erstellte Exposé an die Kläger. Das Exposé enthielt einen "Courtagepassus". Daneben übermittelte der Zeuge A mit gleicher E-Mail weitere Unterlagen zur Immobilie und stellte einen Besichtigungstermin in Aussicht. Mit E-Mail vom 24.6.2018 forderten die Kläger bei dem Zeugen A weitere Unterlagen an; dieser übersandte sie mit E-Mail vom 27.06.2018. Am 03.07.2018 führte dann der Zeuge A eine Besichtigung der Wohnung mit den Klägern durch.

Der ursprünglich verlangte Kaufpreis i.H.v. 320.000 EUR wurde auf Wunsch der Verkäuferin, die noch mit 5.000 EUR an der Instandhaltungsrücklage beteiligt war, um 5.000 EUR erhöht, wobei die Umstände der Einigung streitig sind. Der notarielle Kaufvertrag wurde am 13.07.2018 geschlossen.

Mit Schreiben vom 16.07.2018 übersandte die Beklagte eine Rechnung an die Kläger über eine Maklergebühr i.H.v. 11.602,50 EUR brutto. Diese Rechnung bezahlten die Kläger zunächst nicht und entschuldigten sich in einer E-Mail vom 31.07.2018 gegenüber dem Zeugen A für die Nichtzahlung. Zur Begründung führten sie an, dass die Bank das Geld noch nicht bereitgestellt habe. Mit Schreiben vom 16.08.2018 zweifelten die Kläger die Forderung der Beklagten unter Hinweis auf die bestehende Vorkenntnis an und unterbreiteten einen Vergleichsvorschlag. Mit Schreiben vom 21.08.2018 übersandte die Beklagte dann eine Mahnung mit Fristsetzung bis zum 12.06.2019 (sic!). Die Kläger zahlten am 31.08.2018 den Rechnungsbetrag, wobei sie unter dem Verwendungszweck den Hinweis "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" angaben. Von der Verkäuferin erhielt die Beklagte keine Zahlung.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 25.01.2019 forderten die Kläger bis zum 11.02.2019 einen Betrag von 11.817,28 EUR, in dem bereits berechnete Zinsen enthalten waren, zurück. Auf dieses Schreiben erwiderte die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 01.02.2019 und wies die Forderung zurück.

Die Kläger haben behauptet, sie hätten von der Verkäuferin selbst von deren Verkaufsabsicht erfahren, die sie zufällig im Garten getroffen hätten. Anlässlich eines weiteren zufälligen Treffens am 03.06.2018 habe der Kläger zu 2) die Verkäuferin über das Kaufin...