OLG Frankfurt am Main Urteil vom 28.03.2007 - 4 U 190/06

Leitsatz (amtlich)

Beurkundet ein Notar einen Bauträgervertrag, in dem der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten für das Hausgrundstück übernimmt, der Erwerbspreis gleichwohl aber allein nach den Baufortschrittstufen zu zahlen ist, so muss der Notar den Erwerber auf diese ungesicherte Vorleistung hinweisen und den Parteien eine Vertragsgestaltung empfehlen, mit der das Risiko, dass der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten nicht zahlt und der Erwerber sie deshalb zu tragen hat, für den Erwerber vermieden wird.

Normenkette

BNotO § 19 Abs. 1; MaBV § 3 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 25.07.2006; Aktenzeichen 2-26 O 119/06)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 17.01.2008; Aktenzeichen III ZR 136/07)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 25.7.2006 verkündete Urteil des LG Frankfurt, 26. Zivilkammer, wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Die Revision wird zugelassen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung aus dem Urteil durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 115 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe erbringen.

Gründe

I. Die Kläger erstreben die Feststellung der Verpflichtung des Beklagten zur Leistung von Schadensersatz wegen Verletzung notarieller Pflichten im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Bauträgervertrages.

Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils verwiesen.

Das LG hat der Klage stattgegeben und hierzu ausgeführt: Der Anspruch sei nicht verjährt. Zwar hätten die Kläger im Jahr 2002 bereits Kenntnis vom eingetretenen Schaden gehabt, weil dafür die Möglichkeit der Feststellungsklage ausreiche. Sie hätten aber bis zum Jahr 2003 noch keine Kenntnis von der Pflichtverletzung des Beklagten gehabt.

Die in dem fehlenden Hinweis auf die ungesicherte Vorleistung liegende Pflichtverletzung sei kausal für den Schaden der Kläger. Ein Zurückbehaltungsrecht habe für sie schon deshalb nicht bestanden, weil wegen der bereits erfolgten Fertigstellung 86 % des Kaufpreises schon bei Vertragsschluss zu zahlen gewesen seien. Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit bestehe nicht. Soweit der Kläger einen Arbeitskollegen um Rat gefragt habe, habe es sich dabei um eine Gefälligkeit gehandelt.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er die Abweisung der Klage erstrebt.

Der Beklagte vertritt weiterhin die Auffassung, ihn habe keine Pflicht zum Hinweis auf eine ungesicherte Vorleistung wegen der Erschließungskosten getroffen. Es sei ausreichend gewesen, dass er Kaufpreisraten entsprechend der MaBV empfohlen habe. Er habe von dieser Regelung als Notar auch nicht abweichen dürfen. Er habe außerdem wegen des Schreibens der Kläger vom 23.11.2000 (Anlage B 1) annehmen dürfen, dass diese bereits ausreichend beraten seien. Es liege schließlich auch keine ungesicherte Vorleistung vor, weil die Kläger ein Zurückbehaltungsrecht ggü. der ersten Rate hätten geltend machen können. Die bei ungesicherten Vorleistungen bestehende zweite Amtspflicht zur Empfehlung einer anderen Vertragsgestaltung sei hier schon deshalb nicht ausführbar gewesen, weil die Höhe der zu erwartenden Erschließungsbeiträge unsicher und damit etwa für einen Bürgen offen gewesen sei, welches Risiko er übernehme.

Hinsichtlich des Kausalzusammenhangs zum Schaden der Kläger könnten diese sich jedenfalls hinsichtlich des Einverständnisses der A GmbH mit einer anderen Vertragsgestaltung nicht auf eine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens berufen. Dass diese zugestimmt hätte, werde bestritten und die Kläger hätten dazu nichts vorgetragen.

Der Beklagte hält den Anspruch weiterhin für verjährt. Das LG verkenne, dass es für die Kenntnis von der Pflichtverletzung des Notars nicht erforderlich sei, dass der Betroffene die rechtlich zutreffenden Schlüsse aus dem ihm bekannten Sachverhalt ziehe. Nur bei einer unübersichtlichen Sach- und Rechtslage sei der Verjährungsbeginn hinausgeschoben. Dies sei hier nicht der Fall, weil für die Beurteilung einer Pflichtverletzung es ausreichend gewesen sei zu erkennen, dass der Notar nicht über das Insolvenzrisiko aufgeklärt hatte. Dies gelte trotz Fehlens einer höchstrichterlichen Rechtsprechung hierzu.

Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil unter Hinweis auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Hinsichtlich der Höhe der bei Vertragsabschluss zu prognostizierenden Erschließungskosten verweisen sie auf ihren Vortrag, wonach dies der A GmbH bekannt gewesen sei. Dass ergebe sich daraus, dass sie wegen eines Teils der Kosten mit der Stadt O1 einen Erschließungskostenvertrag geschlossen hatte und ihr die Kosten auch für die eigene Kalkulation des Preises bekannt sein mussten. Hinsichtlich der Frage des Verjährungsfristbeginns vertiefen sie ihren Standpunkt wonach ein "konkreter Schadenseintritt" erforderlich sei und ein solcher auch dann nicht gegeben sei, wenn m...